物业管理专业本专业培养从事物业管理的实用型人才。系统掌握物业管理专业知识，掌握物业管理的基本理论和方法，熟悉物业管理的法律、法规。
摘要： 现在物业管理已渗透到城市管理与人们生产、生活、学习的各个领域，成为社会主义经济生活的重要组成部分。专业化、市场化、社会化的物业管理企业在激烈的市场竞争中，应通过对市场的分析，确定合理的、有效的和动态的物业管理价格，采取最佳的定价策略，以获得更大的市场份额，使其处于有利地位。
关键词：物业管理价格 需求 供给 策略
现在物业管理已渗透到城市管理与人们生产、生活、学习的各个领域，成为社会主义经济生活的重要部分。随着人们物业管理意识的提高，《物业管理条例》的颁布实施，物业管理的专业化、市场化、社会化将会更加有力地促进物业管理市场的有序竞争，本文拟从物业管理需求与供给的角度，分析其价格的合理性、有效性和动态性，以期增强物业管理企业在市场竞争中的实力和生命力。
物业管理的需求
随着住房制度改革的深化，人们生活水平的提高，住房的商品属性已逐渐被人们认识与重视。住房既然是商品，就要实行商品性经营，纳入市场供求规则系统，由市场决定资源的产出配置，从而形成了房屋产权的社会化管理，为物业管理的形成创造了前提条件，并奠定了物质基础，满足了人们对财产管理的需要。
一个高度文明的现代化城市管理离不开物业管理，物业管理的内容、职责、范围、目标是现代化城市管理的重要组成部分。推行物业管理可以更好地促进城市管理的发展，同时为全面建设小康社会提供一个新的条件和基础。
物业管理的供给
改革开放二十多年来，全国各级城市基础设施建设尤其是房地产业，一直处于高速增长的状态，仅城镇住宅建设近年来每年增加5亿M2～8亿M2，多数房地产项目竣工面积的增长幅度在20%左右。物业管理作为房地产的后续服务，在为已建物业的保值增值服务、改善人们的生产生活环境的过程中起着越来越重要的作用。物业管理企业如雨后春笋般涌现出来。
物业管理的范围几乎涵盖了人们生活工作的方方面面，其主要内容包括房屋的维修、养护与管理；配套设施的使用、维修、养护与管理；清洁卫生与园艺绿化；车辆行驶及停放管理和小区公共秩序等。
我国物业管理模式大概有四种类型：
福利型行政化管理模式。这是在传统的计划经济模式下产生的，其标志是分配是福利性的，管理是行政性的，产权归国家所有，使用权归个人所有，房屋按个人职务资历分配。这种模式已被淘汰。
行政型专业化管理模式。这是在计划经济向市场经济转轨时期实施的“双轨共管”型管理模式，适用于单位自买、自建的直管房。该房产产权按一定比例优先出售给职工。这是一种过渡模式。
直管型专业化管理模式。这是房地产开发商自己组建的物业管理公司，对所开发出售的物业进行管理。这是目前我国最流行的一种管理模式。
市场型专业化管理模式。独立的专业化物业管理公司，通过投标在市场竞争中接管物业，遵循物业产权与管理权相分离的原则，物业管理公司接受业主的委托，对物业进行综合化、专业化、社会化的经营管理与服务。这是一种主导管理模式。
物业管理定价策略
在传统的观念中，物业管理是风险很小的行业。但是作为社会的闲置资本，当他的风险相对较低时，必定导致大量投资者蜂拥而入，当市场供大于求时，就会导致价格的降低和企业成本的降低，导致利润率降低，甚至亏损，企业就有可能倒闭。物业管理经过二十多年的发展，人们也逐渐意识到物业管理行业利润已趋于社会平均化，利润率趋小。根据2002年部分地区物业管理市场现状调查，全行业能够持平或略有盈余的企业大概只有1/3，大多数处于亏损状态。今后物业管理企业间的竞争将日趋激烈，物业管理的定价无疑是企业获利的关键。
价格是一种价值的考察，也是市场分析中十分敏感而又难以控制的因素。对物业管理者来说，价格直接关系到市场对其所提供的服务产品的接受程度，影响着市场需求和物业管理者的利润。面对物业管理市场的激烈竞争，确定合理的、有效地、具有竞争力的和动态性的物业管理价格是所有物业管理者关注和用心研究的问题之一。
物业管理价格的合理性
物业管理具有经营属性，所提供的服务是一种商品，具有价值，已被市场认同。物业管理者在制定价格时应真正反映其内在的价值，使其具有合理性。
我们知道，一般单位产品价格等于该全部产品的总成本与销售全部产品时获得总利润之和与全部产品总数量之比，即单位产品价格等于单位产品成本与单位产品利润之和。
物业管理提供的产品是一种商品，其单位产品的价格也包括单位产品成本和单位产品利润。物业管理因其类型不同，其成本和组成也不完全相同，一般由行政办公费用、一般公共设施维护费用、电梯费用、空调费用、环卫清洁费用、绿化费用、保安费用、电视系统费用、保险费用等组成；物业管理的利润可以根据市场行情或物业管理者的期望值确定。按照物业管理的行规，物业管理企业对所管理的物业一般按其成本的8%-10%计提酬金。
物业管理企业开发相应的服务应以成本有效为原则，加强内部管理，降低运营成本，提高效率。在合理确定物业管理价格时，还应考虑以下因素：供给产品的类型。公共产品或由公共产品引发的委托的代办性服务，应采用政府宏观调控的指导价，其它的非公共产品按照市场的供求均衡价格定位。服务需求的价格弹性和收入弹性。具有一定技术禀赋的特别服务，本身作为一种稀缺资源，其需求群是固定的，定价可高一些；常规的需求服务则实行统一的定价，且价格不宜太高。服务质量和服务深度。物业管理与其他商品不同，其提供的产品是一种“软产品”，它的价格与接收物业管理服务者的认知和满意程度密切相关，产品定价应在弥补成本的基础上保证一个合理的利润率。
物业管理价格的有效性
物业管理价格的有效性是指在不完全竞争市场的条件下，物业管理企业最大可能的发挥其资源和技术优势，使物业管理价�
从物业管理的供给角度看，价格竞争的有效性取决于产品的可替代性程度。可替代产品是指具有相同功能或类似功能的产品或服务。物业管理可被替代的威胁首先来自市场――开发商、房地产中介服务、酒店业和渠道运营商，他们也正在尝试着将其服务模式与物业管理内容相嫁接，他们的客户群体性、服务过程或市场的地域边界具有明显的可替代特性与相似程度，他们对物业管理市场的冲击，必将压低物业管理价格，引起物业管理利润率下降。物业管理可被替代的第二种威胁来自业主或使用人对物业管理服务分解，随着业主市场意识和维权意识的提高，在物业管理市场进化过程中，业主或使用人可能会自行选择开发商、选者分专业商来延伸物业管理服务，从而分解了物业管理企业的业务量，局限了物业管理的价格和利润。
物业管理差异化可以提高物业管理价格的有效性。向业主提供独具特色服务，这种服务的溢出价格超出因其独特性增加的成本，且差异化服务是其竞争对手不能相比的，就会为物业管理企业带来较好的回报。
从物业管理的需求角度看，价格竞争的有效性取决于业主或使用人的心理预期和价格竞争对品牌的影响。物业管理属于服务行业，其产品属于“经验品”需要人们通过了解产品的质量信息，确定是否继续购买该产品。与其他服务行业相比，物业管理具有非常特殊的消费群体，它每天面对的是相同的顾客，为同一顾客服务的时间可能是一两年，也可能是五年十年，甚至可能是几十年。但如果消费者获得其产品质量下降的信息，就不会再购买其产品，即业主就会拒付或拖延支付物业管理费，同时业主大会有权续聘或改聘物业管理企业，从而使物业管理企业利润下降，甚至亏损。
一般品牌企业凭借其管理优势、品牌效应获取了大量市场份额，在市场信息不对称的条件下，进行价格竞争，对企业会造成不良影响。对消费者而言，物业管理价格降低，意味着服务产品内涵的减少或企业内部资金周转不灵以及失去业主的信任度和满意度和企业市场份额的减少。
物业管理者只有充分意识到物业管理可被替代的威胁，不断提高服务意识，提供独特而具有差异化的产品，满足消费者心理预期，维护品牌形象，才能确定一个有效的物业管理价格。
物业管理价格的动态性
物业管理价格的动态性表现在两个方面：第一，前期的物业管理价格与物业建成后投入使用的物业管理价格是不同的。由于业主不同、服务对象不同和内容不同，签订的价格也不同。第二，物业建成投入使用后，随着业主法律意识的增强和业主要求的提高，再加上市场的激烈竞争，物业管理价格也不可能是静态的。
《物业管理条例》指出房屋所有权即为业主，物业管理企业是业主选聘确定的。在房屋未销售或租赁之前，房屋的所有权人是建设单位，即在物业管理的前期，由建设单位确定物业管理企业；而在房屋售出或售出一定比例后，物业的受买人是房屋的所有权人，即物业开发完成后，由业主大会选聘物业管理企业。
物业的前期管理，是指物业管理企业在物业的开发建设阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。前期的物业管理企业通过投标获得前期物业服务合同，该合同也作为建设单位与物业买受人之间买卖合同的一部分，其标价既是前期的物业管理价格，其价格应具有可行性、可盈利性和可竞争性。由于未来的业主大会拥有“决定续聘或改聘物业管理企业”的权利，所以物业管理企业要在前期管理中形成有序的管理秩序，满足业主的服务要求树立良好的、有效地管理形象，为物业管理企业占领市场打下良好的基础。
《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质与特点，由业主与物业管理企业按造国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务办法，在物业服务合同中约定。”所以根据物业类型、物业地理位置、规模和服务设施、服务质量、服务深度、服务档次和服务质量的不同，其成本含量也不同，价格定位也不同。
在市场经济条件下，企业能否盈利与其价格有关。从技术经济学的角度分析，物业管理盈亏平衡价格等于成本与额定的物业管理面积之比，即物业管理盈亏平衡价格等于单位固定成本与单位可变成本与物业管理面积之比的和。由于物业管理服务需求比一般商品要复杂且多样化，其单位固定成本和单位可变动成本及其所管理的物业范围都会受到很多因素而发生变化，从而引起盈亏平衡价格发生变动。此时，物业管理定价的获利空间也会随着变化。物业管理的动态盈亏平衡分析使得物业管理的价格具有动态性。
随着《物业管理条例》的颁布与实施，必将加快物业管理走向法制化、市场化的步伐，有利于建立公平合理的市场价格体系与竞争机制。企业应通过对市场的分析，确定合理的、有效的和动态的物业管理价格，采取最佳的定价策略，以获得更大的市场份额，使其处于有利地位。
参考资料：
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摘要：随着人们居住条件的不断提高，现代的、大型的住宅小区渐渐成了居民居住的主流，在这样的居住环境里，人们对小区物业的要求自然也就提高了。为了及时了解业主对服务的要求，也为了小区物业更� 因此，本小区物业信息管理系统是利用Java和数据库技术设计，功能模块包括：人事信息管理模块；小区物业管理模块；保洁绿化模块；便民服务模块，最后是系统的重新登录和退出。
关键词：物业管理 信息系统 Java MySQL数据库
中图分类号：TP319 文献标识码：A 文章编号：1007-9416(2015)12-0000-00
1概述
随着国内市场经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，简单的社区服务已经不能满足人们快节奏的生活需求。如何利用先进的管理手段，提高物业管理水平，是当今物业管理所面临的一个重要课题。要想提高物业管理水平，必须全方位地提高物业管理意识，也就是要求小区管理者对物业管理进行全面的和细致的管理，其中最好的办法就是利用计算机技术对小区物业的信息进行系统化管理，从而给物业管理工作带来更高的效率，这也是物业管理科学化、自动化、现代化的重要标志。
2开发工具
本物业信息管理系统的实现是采用J2EE平台设计开发模式，采用面向对象的Java语言作为开发工具，数据库使用MySQL数据库，服务器使用tomcat。开发工具使用eclipse。
Java是现在人们常用的一种简单的，面向对象的，分布式的，健壮的，安全的，结构中立的，可移植的，高效性的，多线程和动态的语言。使用它可在各式各样不同种机器，不同种操作平台的网络环境中开发软件，即SUN公司所宣扬的“一次编写，到处运行”。
Eclipse采用的技术是IBM公司开发的(SWT)，这是一种基于Java的窗口组件，类似Java本身提供的AWT和Swing窗口组件；Eclipse的插件机制是轻型软件组件化架构。Eclipse使用插件来提供所有的附加功能Eclipse的设计思想是：一切皆插件。Eclipse核心很小，其它所有功能都以插件的形式附加于Eclipse核心之上。
MySQL是一个小型关系型数据库管理系统，被广泛地应用在Internet上的中小型网站中。由于其体积小、速度快、总体拥有成本低，尤其是开放源码这一特点，许多中小型网站为了降低网站总体拥有成本而选择了MySQL作为网站数据库。
3系统的总体设计
3.1 人事信息管理模块
这个模块的功能是存储物业管理员的基础资料、小区内工作人员的基础资料和业主的基础资料。
(1)物业管理员的基础资料。主要记录的是物业管理人员的各种信息，实现管理员对自己个人信息的管理，包括信息的修改、查询、删除、添加等操作)。
(2)小区内工作人员的基础资料。该模块主要是记录小区内工作人员的基本信息，实现对工作人员信息的添加、删除、修改、查询等功能操作。
(3)小区业主的基础资料。该模块主要是记录小区内业主的基本信息，实现对业主房屋信息的添加、删除、修改、查询等功能操作。
3.2 小区物业日常管理模块
该功能模块主要包括小区的房产管理和车辆管理以及设备的报修和维修管理。
(1)小区房产管理。该模块主要是记录小区内的楼房的基本信息及变更情况，包括房屋查询、删除和修改等基本操作，还有给业主登记入住以及给业主分配账号和密码。
(2)车辆管理。该模块主要是记录业主车辆详细信息及变更情况。
(3)停车场的各种信息，实现对停车场信息的添加、删除、修改与查询的功能。
3.3 保洁绿化管理模块
该模块主要记录了小区内的保安基本工作情况和保洁基本工作信息。
(1)保安工作记录。该模块主要是记录保安分工详细情况，比如保安工作分工、上下班打卡登记、园区突发事件记录、处理事件的负责人和处理时间，结果等详细信息。
(2)保洁绿化。该模块主要是用来记录园区内保洁人员的分工情况、保洁时间完成工作的状态和园区绿化的详细事件。比如保洁的地方，负责保洁的人，保洁时间等信息。
3.4 便民服务模块
(1)报修、维护管理。该模块主要是记录物业配备设施使用、维护、保修的各种信息，实现对物业设施信息的添加、删除、修改与查询的功能。
(2)公告。该模块主要发布园区的各种公告消息。
(3)便民服务。该模块主要记录小区物业为业主提供的各项服务。
(4)留言板。该模块主要记录业主留言信息及物业反馈信息。
3.5登录退出模块
该模块主要包括管理员登录/退出系统和业户登录/退出系统两部分。
4结语
这种物业信息管理系统利用计算机进行物业管理，特别是进行联网管理，不仅提高了新型住宅小区物业管理的工作效率，降低物业管理成本，也使得物业更�
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一、物业管理信息系统的作用
(一)良好的可视性与可控性
物业管理信息化有助于建立规范、合理的业务流程，明确不同岗位的责任，保障相关业务高效的开展，尽可能地规避管理上的不足以及人为因素的不利影响，使企业拥有更为理想的运营效率，最终帮助企业在日趋激烈的市场竞争中占据主动地位。
(二)支持全方位的快速查询
物业管理涉及大量资料(如房产资料等)，若采用手工整理方式，不仅工作量大，且相当烦琐，对房产资料进行查询时往往耗时较长。利用信息系统能够通过设置不同条件分类(如业主姓名、房号以及面积等)进行查询，快捷且准确，大幅提升了查询效率[1]。
(三)完整的工程服务档案
在物业管理工作中，需要对工程服务(如维修等)进行管理。信息系统可对工程服务档案进行收集整理，如此一�
(四)各项费用的自动化计算
在物业管理中，各项费用的计算和整理属于核心工作之一，但费用项目众多，再加上计算方法烦琐，若采用手工模式，很容易出错，且耗时耗力。信息系统不仅运算速度快，而且准确率高，能够让相关费用的计算和整理变得简单起来。
(五)为决策奠定坚实的基础
物业管理信息系统之中的决策系统可以对相关数据进行综合分析，如此一来，决策者能够在大量的决策方案中筛选出最为合理的，指导企业实施科学的管理行动。
二、物业管理信息系统的主要功能模块及操作
(一)基础资料
基础资料模块主要由三大模块组成，即组织机构模块、职员模块以及辅助资料模块[2]。组织机构模块可以对不同组织机构(如总公司等)进行定义，职员模块可对不同组织机构之下的职员信息进行定义以及管理，辅助资料模块能够对相关辅助资料(如楼宇结构等)进行定义。以基础资料模块为工具，可对各项基础数据进行收集和整理，为物业管理企业建立信息化构架奠定坚实的基础。对系统进行初始化设置时，一般将物业管理企业规划成三级，一至三级分别是总公司、区域公司以及管理处；对于普通居民小区，通常设置三个级别的管理处；当完成对组织机构的设置之后，便可以在不同机构之下进一步设立与之对应的职员信息[3]。
(二)房产管理
房产资源管理模块主要包含了下述信息：(1)管理区信息；(2)楼宇信息；(3)房间信息；(4)停车场信息等[4]。依据不同类别对上述信息进行归纳整理，形成Excel表格后导入信息系统，实现对数据的初始化准备。对房产管理的同时，还能够执行房产验收作业，便于物业管理企业更加高效地验收项目，管理验收结果。这一模块还有一个比较重要的功能，就是可以对公共维修资金进行管理，能够十分清晰地记录每一户所对应的公共维修资金信息，有效提升了物业管理企业资金管理的规范性。
(三)客户关系管理
物业管理企业开展客户服务工作时离不开客户关系管理模块的支持。在该模块的帮助下，不仅能够建立一个信息较完整的客户档案，对所有住户的姓名、身份信息、联系方式等重要信息予以管理，还能针对每一位客户建立健全家庭成员的档案。对于以写字楼为代表的综合项目，信息系统能对业主和租户的信息分别进行详细的记录，为相关管理工作提供极大便利。通过“客户服务”，可以对内部服务进行合理派工，同时还可以开展投诉处理以及装修管理等工作。借助系统跟踪功能，对各项服务进行管理，做好内部沟通工作，及时且有效地解决客户提出的各项合理的服务申请，从而逐步提升客户的满意度[5]。
(四)收费管理
所谓收费管理模块，指的是物业管理企业对各类费用予以管理的一种功能模块，全部收费项目以及标准等均可根据需要进行自定义。应收费用主要有四大类，即常规费用、抄表费用、车位费用以及临时费用。以单个房间为单位，明确当月各个房间的应收费用，对于那些较特殊的收费标准，允许单独设置，设置好相应的收费标准之后，每月便可以执行“生成费用”操作。以水电收费为例，对水电表执行远程抄表操作之后，形成Excel数据，然后将其导入收费管理模块便可形成抄表费用[6]。对交费通知单，可通过自定义方式进行设置，并打印出来。缴费方式主要包括三种，一是现金交款，二是银行托收，三是预收款。收费员在收费管理模块中执行“缴费”操作之后，应收费用便会自动纳入已收费用，与此同时，还可以打印出对应的票据。对于收费管理模块而言，其还提供了不同类型的查询和统计服务，常见的如当期应收费用之中的当期应收、往期欠费以及提前预收等，仅需执行“报表统计”这一操作即可实现。
(五)系统维护
系统维护模块主要包含角色管理、用户管理、系统重置三大功能。角色管理功能能够以不同角色为对象，对其名下的功能以及数据权限进行设置。用户管理功能能够对用户角色进行定义。通过前面提到的两种功能可以建立一个比较灵活、完善的授权机制。项目人员仅可以对所属项目的相关信息进行操作，而不同级别的管理人员在获得授权之后可以进行相应操作。
(六)设备保运信息化
将大量设备设施相关数据录入信息化系统，形成一个大数据库，系统根据数据生成卡片式、线性操作规程，保运人员按照设定的路线进行标准化操作，操作记录实时传到系统内，生成数据并对其进行分析，使设备设施也纳入到物业的信息化管理之中。
三、信息系统如何更好地应用于物业管理
(一)政府和行业支持
相关政府以及行业部门应重视信息系统在物业管理中的应用，并落实到实际行动中去，组织建筑单位、研究单位以及其他相关单位制定物业管理信息系统的行业标准，明确具体的实施内容，并立足于具体情况，允许多重定位的存在，从而更好地满足不同档次及各类投资规模的实际需求。除此之外，政府部门还应基于更高层次视角制定和实施配套的协调性政策法规，突破行政壁垒的束缚，推动相关收费的社会化转变，制定城市物业管理的信息化发展规划，进一步明确物业管理信息系统的规模和类型，为其提供各类资源支持，从而促使信息系统更好地应用于物业管理系统，服务于现代智能物业社区的建设和发展[7]。
(二)开发商支持
开发商对工程进行规划时，便应该充分明确住宅的市场定位，即向何种社会群体提供何种档次的住宅，通过了解购房人在物业管理方面普遍关心的问题，确定物业管理信息系统应当具备的功能，如若缺少必要的事前调查环节，就会出现功能过剩，或者功能不齐全的情况。与此同时，还应立足于市场需求，对自身的投资能力进行理性分析，参考物业管理等各个方面的合理意见，邀请专业的物业管理企业进行系统的、高效的策划，结合项目具体的市场定位来研究其配套的信息化物业管理问题，不但要考虑项目的经济性、可靠性，同时还应考虑项目的可持续发展性。住宅是一项长期工程，物业管理企业通常会为业主提供长达数十年的服务。现今，科技正处于飞速发展之中，特别是信息技术的发展日新月异，所以，在建设物业管理信息系统的过程中，应积极地考虑技术的升级问题，如何赋予物业管理信息系统以理想的超前性及可拓展性，将成为开发商在和相关企业协商的过程中另一重要的议题。
(三)健全各项规章制度
完善的规章制度是至关重要的，这是做好小区物业管理工作的重要保障之一。物业管理企业应基于物业管理信息系统的具体特性制定和实施配套的维护制度与保养制度，并严格落实定期检修工作；建立并完善资料管理制度，及时对系统设备自动运行所涉及的资料予以整理和归纳，然后在此基础上制定针对性的防范措施，做好预防工作；除此之外，物业管理企业还需要建立和完善相关工作所对应的标准化流程，制定和实施以岗位责任制为代表的一系列规章制度。只有建立了较完善的规章制度体系，才能使物业管理信息系统真正发挥出应有的作用。
(四)建立高素质的物业管理队伍
物业管理企业应重视和做好对在职员工的培训工作，使他们及时了解并掌握物业管理信息系统的相关功能，与此同时，还应做好新员工招聘工作，为自身源源不断地补充新鲜血液，从而建立一支稳定的、业务素质过硬的物业管理队伍。建议物业管理企业将一些专业设备的操作、维修以及保养工作委托给相关专业企业，从而达成节约成本，提升自身管理质量和效率的目的[8]。
四、结语
总而言之，物业管理只有积极引入和应用信息系统，尤其是采用联网管理模式对信息系统进行管理，才能使得各项物业管理工作更加标准化，为物业管理工作的高效开展提供有用的参考信息，方便物业管理企业及时且准确地制定相关决策。与此同时，也方便了物业管理企业实时掌握自身的运营状况，在此基础上可以作出针对性的经营决策，推动物业管理朝着现代化、智能化的方向不断迈进。