《房地产市场发展形势分析调研报告（优秀10篇）》由精心整编，希望在【暂未出现常阳患者传染情况】的写作上带给您相应的帮助与启发。
1、面临的形势
“”期是推进“四个发展”、全面建设小康社会的关键时期，也是深化改革扩大开放、加快转变经济发展方式的关键时期。国家把深入实施西部大开发战略放在区域发展总体战略的优先地位、把扩大内需作为经济发展的基本立足点和长期战略方针、大力扶持等省藏区和贫困地区经济社会跨越发展、进一步支持地震灾区恢复重建等一系列重大举措，使面临重大机遇，交通将进入更好更快更大发展的新阶段。
“”期将深入贯彻落实国务院《关于支持等省藏区经济社会发展的若干意见》（国发34号）、中央《关于加快、等省藏区经济社会发展的意见》（中发5号）和《关于深入实施西部大开发战略的若干意见》（中发11号）文件的战略部署，着眼于“四个发展”，加快玉树地震灾后恢复重建，大力推进以西宁为中心的东部城市群建设，深入实施《省“四区两带一线”发展规划纲要》，向建设富裕文明和谐新、实现全面建设小康社会目标奋勇迈进。在第五次西藏工作座谈会上强调，加强基础设施建设，要优先发展交通。《关于深入实施西部大开发战略的若干意见》也明确指出，交通发展在深入实施西部大开发战略中仍然处于优先地位，是西部大开发的全局性、战略性、关键性问题，这为交通的跨越式发展注入了新的动力。交通运输部明确将在国高网、干线公路改造、出省通道、农牧区独立桥梁、农村公路、水运基础设施建设等方面进一步加大对的支持力度，这为“”交通运输发展创造了有利条件。近年来全省上下在推动跨越发展、绿色发展、和谐发展、统筹发展，探索具有特点的科学发展模式，闯出一条欠发达地区实践科学发展的成功之路上取得了一系列新突破，这为今后交通的发展奠定了坚实的基础。《省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出，“”期将更加注重基础设施建设，这为公路水路交通加快发展提供了良好的机遇。
2、经济社会对公路水路交通发展的要求
加快建设经济繁荣、生活富裕、生态良好、社会稳定的新，重建和谐美好的新玉树，对“”期公路水路交通发展提出了新的要求。
（一）经济社会快速发展，人民生活水平不断提高，要求公路水路交通转变发展方式，进一步提升服务质量和水平，推进综合运输的发展
未来省将继续把保持经济平稳较快发展作为首要任务，“”期乃至今后更长一个时期，全省经济社会发展总目标是：经济社会再上一个大台阶，基础设施更加完善，基本形成现代特色产业体系；城乡居民收入大幅增加，基本公共服务能力与全国差距明显缩小；生态环境保护和建设上一个大台阶，建成高原生态旅游名省和国家重要的生态安全屏障。“”期地区生产总值年均增长约12%，总量比年翻一番以上；财政
收入年均增长约16%，总量比年翻一番；城乡居民收入年均分别增长11%和13%左右。到“”末全省在人均经济总量、人均投资强度、城乡一体化、基本公共服务等方面走在了西部前列。
随着经济社会快速发展和人民生活水平不断提高，公路水路运输需求的多层次、多样化、个性化的趋势也将更加明显。交通运输必须转变发展方式，拓展服务领域，完善服务设施；大力发展先进的运输装备，提升运输装备技术水平；进一步加强运输管理，优化运输组织，形成衔接顺畅、方便快捷、经济可靠的运输网络；提升交通科技进步和信息化水平，降低运输成本，强化物流服务功能，全面提高运输服务效率和水平。
（二）加强对外联合协作，推进与周边省区的交流与对接，要求构建畅通的对外运输通道
按照深入实施西部大开发的总体战略，今后国家将进一步加大西部重点经济区开发力度，支持兰（州）西（宁）格（尔木）等经济区发展，形成西部地区新的经济增长带。“”期将认真落实《全国主体功能区规划》，加快兰西经济区发展，推进西宁—兰州—银川黄河上游经济区上升为国家战略；进一步加强与周边省区在能源、矿产资源开发、基础设施、旅游等多方面的联合协作；依托西藏、新疆边境口岸扩大对外贸易，在向西开放方面取得实质性进展。加强对外联合协作，强化重大基础设施、产业发展等方面的对接与合作，促进区域协调发展，要求加快省内国家高速公路、省际通道建设，提高出省通道技术等级和通达深度，形成畅通的对外运输大通道。
（三）统筹区域、城乡协调发展，构建“四区两带一线”发展新格局，要求加快形成完善的干线公路网络
未来5年，省将着力实施“四区两带一线”和主体功能区战略，推进以西宁为中心的东部城市群优先发展，以中心城市、次中心城市、县城和中心镇为节点，加速人口和产业集聚，大力推进城市群产业合理分工布局，促进县域经济发展；加快海西地区的工业化和城乡一体化进程，加快国家级柴达木循环经济试验区建设，到年海西地区城镇化率达到75%，率先实现工业化，率先实现城乡一体化，率先实现全面小康；统筹发展环湖地区和三江源地区，因地制宜地优化资源配置和生产布局，加快形成区域城乡良性互动、协调发展的新格局。
统筹区域、城乡协调发展，进一步强化州（地、市）、县之间的沟通与合作，促进人员、资源和生产要素的流动与整合，要求加强基础设施和配套设施建设，形成内部高效、外部通达的城乡交通体系。为此“”期亟需加快改善区域之间以及各区域内部的交通联系条件，升级改造省会
西宁与州府之间的通道，完善州与县、县与中心镇之间的公路网络，不断增强干线公路网络对“四区两带一线”区域发展的支撑和引导作用。
（四）发展壮大特色经济产业，支持优势资源开发战略，要求加快公路、水路建设，推进现代物流发展
未来5年，省将以构筑战略新高地和培育经济增长极为目标，把发展循环经济作为转变经济发展方式的主攻方向和重要载体，以重点产业突破、特色产业集群发展和产业布局优化为抓手，加快特色产业园区、示范区建设，打造在西部乃至全国有影响的十大特色优势产业。“”期将大力推进海东现代农业、海北海南生态畜牧业示范区建设，加速柴达木循环经济试验区、国家高新技术产业开发区和西宁经济技术开发区建设，加快发展曹家堡临空综合经济区、乐都装备工业园、民和下川口工业园等产业园区建设，启动格尔木藏青工业园建设；进一步提升东部地区、州府所在县工业集中区发展水平，支持所有具备条件的县、矿区建设工业集中区，发展具有比较优势的资源精深加工业，使其成为聚集人口、吸纳就业、带动发展的重要载体。
支持优势资源开发战略的实施，要求大力推进与重要资源产业基地相连接、与特色经济相适应的资源公路建设，并以货运枢纽站场为依托建设物流货运中心，构建覆盖广泛、运转高效的货物运输网络；另一方面，结合货运需求，因时因地制宜地加快重点地区的资源开发地方铁路建设，畅通资源外运通道，推动资源开发的顺利进行。
（五）建设高原旅游名省，推动旅游业跨越发展，要求完善公路、水路旅游交通基础设施建设，推进旅游客运发展
根据《省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，“”期将以建设全国高原旅游名省和新兴的国际型、复合型旅游目的地为战略目标，推动旅游业跨越发展，使旅游 未来5年将大力打造“大美”旅游品牌，以塔尔寺、湖、金银滩—原子城、藏医药文化博物馆等国家5A级旅游景区为重点，提升以西宁为中心的夏都旅游圈、西宁—三江源生态旅游线、兰青—青藏铁路观光旅游线、门源—祁连森林草原风光旅游线“一圈三线”旅游发展的水平。在此基础上还将促进跨区合作，推进“大九寨”、“大香格里拉”旅游带发展。到年，全省旅游总人数达到万人次，旅游总收入年均增长20%以上。
推动旅游业跨越发展，全力提升旅游业发展保障水平，要求一方面加强旅游公路、内河航运等旅游交通基础设施建设，另一方面以旅游客运站为集散中心，辐射省内重要旅游景点，逐步完善旅游客运网络，不断拓展旅游业发展空间。
（六）抓“三农”，改善民生，构建社会主义新农村新牧区，促进民族团结，要求加强农牧区公路建设和提高基本公共运输服务水平
省城乡发展极不均衡，广大农牧区一直是省全面建设小康社会的薄弱环节。尤其藏区生产方式落后，群众生活水平低下，贫困程度深，民生问题突出。“”期将进一步落实中央支持藏区发展的政策，坚持发展特色农牧业，切实改善民生，满足农牧民群众生产生活、从事宗教活动基本出行需求。未来5年还将稳妥推进异地扶贫搬迁和生态移民定居，把扶贫开发与优势资源开发、产业结构调整、生态环境保护和小城镇建设有机结合起来，加快建设社会主义新农村新牧区。
农村公路是省农牧区最主要甚至唯一的交通方式，势必要在新农村新牧区建设、统筹城乡发展和贫困地区扶贫开发的过程中发挥先导和带动作用。保障和改善民生要求进一步加强农村公路通达、通畅工程建设，努力提升交通覆盖程度和通达水平，提高农村公路的安全性和抗灾能力；进一步扩大农村客货运输服务范围，提高运输服务质量，尤其是要改善藏区和其他贫困地区人民的出行条件，全面提高交通基本公共服务均等化程度，促进社会和谐稳定。
（七）落实“生态立省”战略，建设国家重要的生态安全屏障，要求充分贯彻生态保护理念，大力发展绿色交通
根据中央文件精神和省的总体战略部署，“”期将进一步落实“生态立省”战略，把建设资源节约型、环境友好型社会放在更加突出的战略位置，坚持走“经济生态化、生态产业化”发展道路，紧紧围绕“四区两带一线”发展战略，把保持环境质量与推动绿色发展有机结合起来，强化分类指导，努力实现高原生态系统良性循环，以环境保护优化支持实现跨越发展。
建设国家重要的生态安全屏障，提高生态文明水平，要求公路水路交通大力发展绿色交通，更加注重生态环境保护，结合主体功能区规划建设，加强对三江源核心区、湖流域、祁连山水源涵养区、柴达木地区等生态敏感区、退化区、脆弱区、重点流域、天然草场的生态环境保护。在交通建设中采用符合自然生态环境的技术指标，集约利用资源，保护生态环境，促进公路交通与自然和谐发展。运输领域注重发展低碳交通，加快淘汰落后的运输装备，积极推动交通资源的再生和循环利用，在发展中始终贯彻可持续发展理念。
（八）保障国防安全，提高交通应急救援和抗灾保通能力，要求提升公路通行能力和网络化水平，加强交通运输应急保障建设
是除西藏以外的最大藏族聚集区，是我国民族宗教工作的重点地区，承担着维护民族团结稳定和国家安全的重任。同时也是地震、冰冻雨雪等自然灾害频发的地区，交通运输安全及应急保障能力，将受到社会越来越多的关注与考验。另外，随着运输需求规模持续扩大，社会机动化水平迅速提升，运输从业人员数量增加，交通运输安全风险将大大增加。
为适应经济社会安全稳定发展及有效应对自然灾害等突发事件，要求加快完善基础设施网络，保障重要战略物资和应急救灾物资运输的及时性和可靠性；加强公路水路运输安全生产和监管，完善安全管理体制；推进道路救援网络和水上应急救助体系发展，建立应对各种突发事件的交通运输应急反应机制，提高公路水路运输应急保障能力。
（九）恢复重建灾区交通基础设施，重建社会主义新玉树，是“”期交通运输发展的重要任务之一。
“”期将按照“上两个大台阶”的总体要求，把国家支持玉树灾后重建的政策与藏区跨越式发展的政策结合起来，与建设三江源国家生态保护综合试验区结合起来，认真实施《玉树地震灾后恢复重建总体规划》，用三年的时间，基本完成恢复重建的主要任务，使灾区基本生产生活条件和经济社会发展全面恢复并超过灾前水平。再通过进一步努力，把州府所在地建成高原生态商贸旅游城市、三江源地区中心城市和藏区城乡一体发展的先行地区，同步推进其它地区基础设施、生态环境建设和产业发展，实现建设生态美好、特色鲜明、经济发展、安全和谐的社会主义新玉树的宏伟目标。
交通运输部门要坚定不移地贯彻落实《玉树地震灾后恢复重建总体规划》，在基本恢复重建灾区交通设施的基础上，着眼于建设新玉树的需要，通过“”期的努力，完善公路网络结构，提高路网抗灾能力，加强综合运输体系建设，为建成高原生态型商贸旅游城市提供支撑。
3交通运输需求预测
道路运输是省的主要交通运输方式，特别是在旅客运输体系中（干线客运和旅游客运）居主体地位；年底，道路客货运输量分别占全社会客货运输总量的95%和70%。铁路承担了重要矿产资源的流通，促进了高原旅游业的发展；目前民航处于起步阶段，在综合运输体系中所占比重较小；水运承担零星少量客货运输。
“”期，省经济社会仍将保持快速稳定的发展速度，地区生产总值和财政收入仍将继续保持两位数增长，城镇化进程加速，居民收入不断增加，城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入的年均增速也将分别达到10%和12%。“”期满也是省推进综合运输体系发展、不断提高“三个服务”能力和水平的关键时期，丰富的旅游、矿产资源及多种交通运输方式形成的交通网络将极大地吸引人员、物资在网络中的流动，“”期各种运输方式的客货运量、周转量均将呈现稳定增长的态势。
根据省道路（公路）水路客货运输量的历史发展数据，结合对“”期交通发展面临形势的分析以及对运输需求发展趋势的判断，
预计到年，随着交通基础设施建设的进一步推进，省道路客运量约为1.8亿人，年均增长12%左右，道路旅客周转量约为88亿人公里，年均增长12%左右；道路货运量达到约1.5亿吨，年均增长13%左右，道路货物周转量达到约420亿吨公里，年均增长13%左右。“”期是加快资源开发步伐的重要时期，一批大型工业项
目相继建成投产，对铁路货物的运输需求大幅增加，同时青藏铁路沿线等高原旅游业的发展对沟通与内地人员交流产生促进作用。根据《省地方铁路“”发展规划》，预计到年，随着青藏铁路运输效能不断提高、国铁线与重点资源开发性地方铁路的建设，省铁路客运量约为700万人，年均增长5.5%左右，铁路旅客周转量约为60亿人公里，年均增长7%左右；铁路货运量达到约0.4亿吨，年均增长4%左右，铁路货物周转量达到约220亿吨公里，年均增长5%左右。
随着西宁曹家堡民用干线机场和格尔木军民合用支线机场的改扩建，旅客和货邮吞吐量将大幅提高，根据《西部机场集团机场公司“”战略规划》，预计到年，省民航客运量约为450万人，年均增长20%左右，民航旅客转量约为25亿人公里，年均增长17%左右；民航货运量达到约4万吨，年均增长20%左右，民航货物周转量达到约0.3亿吨公里，年均增长23%左右。
“”期，随着高原特色旅游业的发展以及内河航运和重点码头等基础设施的建设，水运旅客运量和货物运输量将大幅提高，结合省内河航运的规划，预计到年，水运客运量约为80万人，年均增长15%左右，旅客周转量约为1000万人公里，年均增长15%左右；水运货运量达到约45万吨，年均增长10%左右。各种运输方式“”运量发展预测。
4“”期阶段性特征
从的发展基础和未来需求来看，在今后一个较长时期内，公路水路交通作为国民经济基础性和先导性产业、服务性行业的战略地位没有变，人民群众持续增长的交通运输需求没有变，从中央到全省各级政府对发展交通运输的重视支持没有变。未来5年，全省交通运输发展仍处于黄金机遇期，要着力发挥其基础和先导作用，做推进“四个发展”的表率。初步判断“”期发展的阶段性特征如下：
（1）交通基础设施仍处于集中建设、提高能力的关键期。《省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》准确把握全省经济社会发展的趋势，指出“”期要更加注重基础设施建设。当前交通基础设施总量不足、网络不完善的问题仍然突出，提高基础设施供给能力的任务还很繁重。面对经济社会发展的新要求，下一阶段要抓住国家支持等省藏区发展、深入实施西部大开发战略、支持玉树灾后重建等一系列机遇，坚持把交通基础设施建设放在突出位置，整合资源、集中力量，重点解决制约发展的瓶颈问题。从交通自身发展趋势来看，“”期国家将加快推进国家高速公路建设，全面提升国省干线的技术等级和服务能力，扩大农村公路建设成果并加以完善提升，公路建设继续保持快速增长的总趋势不会有大的改变。因此，继续加强交通基础设施建设仍将是“”期的主要任务，需要准确把握战略机遇期，做到从认识上统一、体制上改进、规划上体现、政策上保障。
（2）交通运输将进入服务质量和水平提升期。中央xx届五中全会强调，新时期要坚持科学发展，更加注重以人为本。随着工业化城镇化进程的加快、经济社会快速发展和人民生活水平的稳步提高，在基本出行和运输得到保障的基础上，社会公众对交通运输服务水平、质量和效率要求不断提高。预计在“”期，提升运输效率、改善服务质量、提高客货运输的组织化程度和专业化水平、切实促进现代物流发展将是主要任务之一。
（3）交通发展处于增长转型期。适应经济社会发展要求，遵循交通运输自身发展规律，“”期省交通工作肩负着构建现代交通运输业的重要使命。公路水路交通既面临着加快建设的发展任务，同时又面临着创新发展的要求和资源环境的约束，需要加快转变发展方式，实现又好又快发展。因此，在保持较快发展速度的基础上，要注重建设、养护、管理和运输服务协调发展，更加注重资源节约和生态保护；在加强基础设施建设的同时，注重提升科技进步和信息化水平，进一步提高安全监管和应急处置能力。
（4）交通发展将进入矛盾凸现期。增加交通总量和供给能力、提升服务水平是“”期交通运输行业须致力解决的首要问题。在解决这一主要矛盾的进程中，长期积累以及新出现的突出矛盾和问题将会越来越显现，主要是体制机制与管理问题、资源环境压力与资金约束问题、交通建设与运输服务质量问题、市场培育与规范问题、人民群众关注的交通行政执法和服务问题等。这些矛盾和问题，直接关系到行业的健康发展，需要在“”期充分认识，积极应对。
第三产业发展形势调研报告
我县认真贯彻全区第三产业发展规划纲要和60条优惠政策，促进了交通运输、金融保险、旅游餐饮、商贸流通、信息服务、社区服务和房地产等产业的快速发展。
一、全县第三产业的发展情况
今年上半年以来，我县第三产业增加值完成5.16亿元，同比增长15.3%。全县开工项目153项，累计完成固定资产投资150364万元，同比增长30.6%，完成市下达目标任务29.1亿元的51.32%。其中：其它投资完成44105万元，同比减少40%;基本建设完成投资65863万元，同比增长4.4倍；房地产开发完成投资14394万元，与上年持平；农村固定资产投资完成17843万元，同比增长1.3倍。
全县社会消费品零售总额达39586万元，比上年增长16.6%。，其中：批零贸易达到10426万元，同比增长7.3%;饮食业达到3815万元， 同比增长5.9%;零售业达到24376万元，同比增长23.8%;上半年，全县注册登记的第三产业经营户有4567户，从业人员超过2万人。
消费结构呈现积极变化。以住房、汽车、旅游等为代表新一轮消费热点的逐步形成。运输业和邮电业大幅增长，货物运输周转量达到5139万吨/公里，同比增长20%;旅客运输周转量达到4664万人/公里，增长23%。
二、存在的问题
(一)生活性服务偏多，生产性服务偏少。
生活性服务项目偏多，诸如餐饮、住宿、城市交通等项目；为工、为农服务的项目不足。商贸流通以日用消费品经营为主，近年来农副产品经营发展较快，而为其它生产加工企业提供材料及设备供应的业户很少。
(二)三产发展的。组织化程度不高。
近年来，我县在农副产品、煤炭、货运信息行业中相继组建了协会组织，一定程度上规范了经营行为，提升了竞争能力，但其它行业如住宿服务、客运、邮电通信等仍停留在“单打独战”、自我发展的阶段，建立分行业的协会组织，降低行业经营风险，提高行业整体实力势在必行。
(三)专业市场的集聚效应亟待提高。
房地产市场发展形势分析调研报告
房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，20xx年10月以前，无论是上海、北京、深圳、广州等一线城市，或是长沙、南京、重庆、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。
从20xx年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到20xx年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，20xx年，中国房地产市场很关键的一年。
一、宏观调控得到落实执行
20xx年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。
但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得20xx年尤其20xx年上半年的各地市场热点区域增多。
正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。
不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。
国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。
毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。
在长沙，从20xx年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始到20xx年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预见长沙高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将出现分水岭。而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市场相对刚性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。
同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。
二、保障性住房开发规模增加
目前，在长沙已经在全国成立了住房保障工作局。如果该局确实能为住房保障工作起到成效的话，相信会在全国其他城市陆续成立此类机构。
20xx年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。
高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。
政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。
在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。
项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。
房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。
因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。
三、市场竞争更趋激烈
房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资（或外资背景）开发商、投资者（含基金）将加大力度、加快速度进入市场或扩张。
在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。
从20xx年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的'缩小将成为今后土地出让的一大趋势，单宗住房地块面积一般会在100—200亩之间。出现“地王”的比率相对要减少。
同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场（含土地市场）将进一步得到规范。
在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。
不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。
其次，一如长沙定位于� 即使是小户型、经济适用房等保障住性房，这一要求也将成为基本要求，总体趋势也不会改变，只是相对程度不同罢了。
房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。
在一些城市，自住型普通消费者的实际购房支付能力很有限。重庆的一 尤其如长沙等一些城市的消费者，其消费支出集中在吃喝玩乐上，购房置业的意识远不如一线城市，这种情况短期内也不会有较大改变。
在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤走虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击，但无疑对房价的变化构成不少的冲击。因为，往往30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他70%的非炒房购房者追涨房价。同样，一旦30%的炒房者退出市场，甚至只要10%—20%的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。而且，往往是，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有“传染性”。因此，房市要当心、提防阶段性需求休克进而购买休克的情况出现。
将批准预售量与销售量进行对比分析，以不少城市的近几年情况来看，商品房开工、批准预售量明显大于商品房实际销售量，增长幅度也要高，而房地产市场预期的改变更促使需求暂时减少。因此，各城市（尤其长沙、北海等自身城市人口购房支付力和本地开发商实力有限的城市）要防止可能出现供大于求、烂尾楼、过多房屋空置等情况。
同时，尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、经济适用住房等保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的需求依然较大。
不过，由于一些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中的一部分仍可能在短期内被抑制。别墅等高档房需求在短期内可能受挫，自住普通商品房、商住两用房需求可能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、“升级换代”需求被抑制的成分最大。
投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套現，异地投资客撤离等现象将有所增加。
房价整体可能在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度可能相对较大些。
四、企业风险控制意识加强
由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在70﹪以上，有的高达90﹪），本文作者陈真诚认为，这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。
同时，房地产企业力求尽可能降低成本，将越来越重视管理工作。房地产项目规划、项目策划、市场营销等高级专业人才将走俏。
市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。
由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足的问题。20xx年，政府肯定将继续采取更从紧的货币政策，甚至还可能多次加息（包括大幅度加息），使得银行贷款的难度加大。甚至，还可能进一步趋严房贷首付政府或取消期房预售制度，严格预售资金管理。这意味着，虽然银行仍是主要融资渠道，但房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，融资将趋向多元化，全球化。
房地产企业将加快房地产证券化，创新金融产品，通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场，以拓宽企业筹资渠道。
宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀，又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。政府将尽力防止一些地方可能出现部分烂尾楼、房屋空置、甚至阶段性供大于求的局面出现。
在20xx年，从总体上看，长沙房地产市场是良性的、健康的，房地产企业应该多着力于通过用心打造适应不同消费者需求的品质楼盘，合理确定销售价格，不期望太高的利润，为消费者提供全方位的优质服务，以应对房地产市场异变。
摘 要：文章在阐述国家2008年9月以来房地产有关经济政策、介绍各个一线城市房地产动向的基础上，讨论了河南省新乡市的环境状况和市场状况，指出了新乡市房地产市场可能出现的局面以及应对措施。
关键词：房地产；市场状况；营销手段；新乡
在2008年全球经济危机的大环境下，我国连续出台了一系列刺激消费和拉动内需的措施，其中也包括针对房地产的各项救市政策，主要集中在降息、降税、经济投入等方面。央行从2008年9月16日起到年底，连续5次降息，且下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。10月22日晚，相关部门也共同出台了一系列刺激房地产市场的政策：如个人首次购买90m2及以下普通住房，契税税率下调到1%;个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人销售住房暂免征收土地增值税；房贷最低首付款比例调整为20%等。以“国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见”为代表的新一轮房产救市政策的推出放宽了二套自住房贷款限制，加大对中低价位、中小套型普通商品房建设项目的信贷支持、取消城市房地产税等。除此以外，为了应对金融危机，政府还实施了“一揽子”计划，把扩大内需、振兴产业和科技支撑结合起来，仅国家的4万亿元投资计划中，与房地产业有直接关系的就占32%。
1 各级地方政府措施
中央的措施只是在宏观层面上，具体到每个省、市，因为各地的情况不同，各地方政府也因地制宜，在宏观政策下做出了进一步的调整，调整措施主要分为放宽条件、调整公积金贷款政策、减税和降低准入门槛4种。
1.1 放宽条件
南京市在2008年第一季度放缓了土地推出的节奏，淡化了开竣工时间，南京国土资源局在7月建议今后控制未来单宗用地规模，降低单幅地块的出让金总额，并延长出让金额较高地块的付款期限。天津和武汉也在随后的土地拍卖中减少了近一半的供应。上海在此轮调整中略显稳重，它的方式是对现行基准地价进行重新评估，而这样一来土地价格将有更新的机会。
1.2 调整公积金贷款政策
河南省政府2008年8月23日召开经济运行会议，会中提出购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的首付房款比例由目前的30%调减为20%,最高贷款额度根据各市房价情况将适当提高，贷款期限可延长20~30年，住房公积金交付人在全省范围内，可异地申请办理住房公积金贷款购买住房。
1.3 减税
为促使楼市回暖，各地相继出台了以减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列积极的购房政策，以期市场重回健康的轨道。如福州对契税减半放宽预售：在一定条件范围内，可享受契税减半征收等相关税收优惠政策，放宽预售许可证门槛，缩短了开发商回笼资金的周期。重庆则规定凡该市农村居民，在重庆首次购买一套建筑面积90m2以下(含90m2)普通商品住房(含二手住房),其购房单价在重庆市国土房管部门公布的市场均价以下的，免征契税。而长沙推行的是货币补贴，具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴、基础设施配套费、劳保基金、人防易地建设费等多项房地产税费减免或延迟收取。
各项刺激和优惠措施出台后，进入2009年以来，房地产市场在前期强有力的政策调控下，人们的购买欲被释放，各地的房地产市场都在不同程度上出现了成交量回升、价格上涨的局面。
第三产业具有能耗低、污染小、效益高等特点，有利于突破资源约束瓶颈，减轻环境压力，对拉动城市升值、集聚人气、解决就业和增加财政收入具有重大的促进作用，是全面贯彻落实科学发展观，实现经济社会又好又快发展的必由之路。就XX区经济发展的现状，摸清第三产业情况，找出第三产业发展存在的问题和困难，采取切实措施，加快第三产业发展，是XX区经济发展的当务之急。
一、第三产业发展存在的问题
2、新兴产业发展水平较低。传统产业比重偏大，新兴产业发育不足。商贸餐饮、运输仓储业比重大，旅游、文化等新兴的、高附加值的产业尚处在起步阶段，拉动经济增长的作用未能得到充分发挥。
4、市场建设进展缓慢。目前全区新建市场不多，除东风金属材料市场为区划调整后新建外，其它市场均为原有市场。围绕107国道的诸多门面房没有统一规划且档次低。
5、三产大项目少，进展不快。目前正在建设的三产大项目仅有大华商贸城二期，华强文化产业项目尚在前期运作阶段。
二、对第三产业发展的思考
1、XX区三产发展的。不利因素。一是城市人口只有6万人；城市建成区面积仅仅7平方公里。人口少、面积小，同时城市建成区道路等基础设施落后且不完善，商业不发达，不利于城市三产发展。二是XX区农村地域面积广阔，农村人口相对较多，有16万人。但是人口不集中，小城镇建设落后，基础条件差，农村第三产业发展处于起步阶段。
2、XX区三产发展的有利因素。一是辖区内有安烟、安彩、安化集团等省属大型企业以及豫北金铅、岷山公司、中原异型钢等重点企业，为发展交通物流提供了有利条件。二是107国道、安林高速、省道303等公里穿境而过，梅东路、钢花路等道路正在建设，县乡公路日趋完善，基本形成了发达交通网络。同时XX区地处市郊，发展交通物流和仓储有着较大优势。三是XX区山水地貌风景独特，花木种植历史悠久，林果资源丰富，发展生态旅游业巨大的潜力和明显的优势。
4、XX区加快三产发展的重点。从XX区总体经济发展的情况来看：XX区二产比重达到了67%。工业经济发展快速，比重高，节能减排压力很大，结构调整任务繁重，要调整经济结构必须加快三产发展。工业强区是XX区发展的主导战略，工业经济占主导地位，要加快经济结构调整，必须围绕工业强区主导战略，把生产性服务业作为工业经济发展的一个重要延伸链条，大力发展生产性服务业，才能尽快有效地缓解工业发展的压力和加快经济结构优化步伐，XX区三产经济应该突出加快生产性服务业发展。
三、加快第三产业发展的思路和措施
结合当前三产发展的形势，针对XX区三产发展存在的问题，应该拓展空间，突出重点，抓住优势，转化劣势，挖掘潜力，加快三产发展，促进XX区经济又好又快发展。
1、拓展空间，完善三产要素。针对XX区三产发展的环境现状，加快三产发展，必须加快“三化”(城市化、城镇化、城乡一体化)建设进程，拓展三产发展空间，丰富三产发展要素。结合XX区实际，要做好“三化”建设和三产发展规划，推动“三化”和三产融合、协调发展。当前重点要加快“一区”、“一口”、“一道”建设，以城市化促进三产快速发展。“一区”即建设XX政治、经济、文化新区(区域总面积约5100亩)。要以党政综合办公楼建设为龙头，以梅东路建设和区域内商业住宅开发为两翼，采取市场化运作的方式，以开发促建设。“一口”即安林高速西出口工程。要积极配合市交通和规划部门搞好前期各项工作，加快项目工程进度。结合实际搞好沿线区域规划，总体上围绕生态建设，规划建设商业、住宅、仓储等区域，大力发展物流服务业。“一道”即107国道(华祥路)改造。在107国道两侧150米区域内，和市城市总体规划搞好对接，高标准规划建设物流、仓储、各类市场、商贸服务区。
2、突出重点，抓好交通物流。突出物流活区，坚持配套大工业、服务大工业的战略定位，以仓储、交通运输为重点，促进物流业规模化、专业化、集约化发展，建设生产性服务业区域中心。根据物流经济现状，加大物流企业引进力度，整合运输散户，改造和组建自***；重点围绕安彩、安烟和岷山集团、中原异型钢等企业，以市运输一公司、十公司和玻壳运输公司为龙头，改造传统仓储基地，发展仓储物流型园区。围绕安化集团，以安化集团运输公司为龙头，发展化工产品物流配送中心。围绕马投涧贺驼煤矿和四个洗煤厂、以贺祥运输公司为龙头，发展煤炭物流配送中心。围绕在建新王家岭煤矿、鑫盛机床铸造厂、红岩铁合金厂，整合龙泉运输企业，发展龙泉物流经济。围绕豫北金铅、在建三丰铜带等项目，发展田村有色金属物流配送中心。巩固改造文昌汽贸市场，提高档次，引进大型汽贸经营联锁，形成西部汽车商贸中心。加强107国道有色金属市场和大坡附近各类市场建设，高标准规划，逐步形成建材市场经济发展带。注重应用现代信息技术，加快建立全区物流信息网络，形成内部统一的物流市场，提升物流经济水平。
3、发挥优势，抓好生态旅游。XX区生态旅游发展可以归纳为“突出抓好点、建设两条线、形成一个面”的总体格局，加快建设安阳城市后花园。突出抓好点即抓好精品景观点建设。依托丰富的文物古迹和山水、生态等资源优势，采取政府引导、市场运作的方式，加大对中国安阳腊梅园、龙泉冬枣雪枣基地、彰武水库旅游区、龙泉花卉苗木基地和九龙山云门寺、白龙潭庙等旅游景区的开发与建设。建设两条线即抓好龙泉“中国花木之乡”旅游线路和南水北调绿化景观带建设。积极整合旅游资源，高起点规划设计，紧紧抓住龙泉花卉生态园、蜡梅园、彰武风景区等，搞好南水北调工程绿化配套景观点建设，连点成线，形成自然景观与人文景观相互辉映、优美宜人的景观线路。形成一个面即全面加快花卉游园建设。按照生产与观光相结合，以旅游促产业，以产业促生产的思路，以中国安阳蜡梅园为核心区域，充分利用龙泉花卉传统优势，依托龙泉水库、森林公园、花卉苗木种植区、冬枣雪枣采摘区和彰武水库，加大开发力度，逐步形成以旅游、观赏为主，科普、科研为辅，融生态旅游和经济生产为一体的综合性观光旅游区，打造安阳市后花园。进一步整合旅游资源，加快发展交通、住宿、餐饮、购物、娱乐等景区基础设施和配套服务设施建设，形成完整的产业体系。加大推介力度，提高知名度，扩大辐射面，逐步创建旅游品牌，发挥旅游综合效益。
4、转化劣势，抓好城市三产。针对城市三产发展人口少、面积小的不利因素，不能仅仅依靠自身消费发展服务业，要发展外向型商贸，重点是带动性强、辐射性强、吸引力强的项目，实现发展一个项目带动一批商户，影响和调动周边地区，吸引外来投资，形成贸易集散地。当前要突出以下三个重点。一是加快大华商贸城建设，与安阳商贸城相联，逐步形成新的日用品、家俱商贸物流商业发展中心。二是改造提升商贸服务业。大力发展大型购物中心，逐步形成骨干，发展连锁超市、专卖店、便民店为基础的多元化、多层次的商业网络，优化商业网点布局。三是支持专业配送、仓储经营、电子商务、信息服务、社区服务等新型业态发展，带动城市三产经济。
5、立足发展，抓好农村三产。发展农村三产经济，是实现农民增收的一个重要长效途径。针对农村特点，一是围绕农业生产，加强主产、主销和集散地大型批发市场建设，完善贯通城乡的农副产品、农业生产资料、日用消费品流通体系。二是大力发展各类农村专业合作组织和农民经纪人队伍，支持开展农产品加工储藏、市场营销、技术和信息咨询等服务。三是结合新农村建设，加强农村规划，推进农村社区建设，促进农村人口集中居住，加快发展面向农村的生活服务业，提高农民生活质量。
6、打造亮点，大力发展房地产业。结合城市化、城镇化、城乡一体化和城中村改造，大力发展房地产业，带动相关行业发展。以商 把西南片区开发作为城市建设的重点来抓，以XX行政新区、城区主干道路开发建设为着力点，按照市场化和公司化运作模式，推动行政办公大楼、城市主干道和商业房地产开发齐头并进，逐步建成XX区政治、经济、文化、商贸、娱乐休闲中心，打造安阳市西南新型城区。加快龙泉、彰武、马投涧、田村等四个小城镇建设，逐步完善区域配套设施和综合服务功能，聚集发展要� 城中村改造突出一村一品特色，与周边规划衔接好，融合到整体经济发展中，突出三产服务业，力争改造一个城中村，建成一个商住一体的经济街区，形成一个特色经济园区。
7、强化招商，加强三产项目建设。加大招商引资力度，增强三产发展后劲。大力扶持北京冀东诚物流有限责任公司、兴业汽车运输有限责任公司、锴源汽车运输有限责任公司等物流企业；重点抓好华强文化产业基地项目前期运作，争取早日落地建设，尽快产生效益。加强物流、仓储、商贸服务业资源整合，培育壮大三产服务业龙头企业。加强大型商业企业建设，支持大华商贸城等企业加快建设，引领商贸流通业发展。
8、积极营造三产发展的良好环境。树立“工商并重”、“抓第三产业就是抓发展”的观念，尤其是在当前，要把加快发展第三产业作为推进县域经济发展的重中之重。制定和落实三产发展的优惠政策，支持和扶持三产发展，推进传统服务业改造，促进第三产业薄弱环节、关键领域和新兴行业的加快发展。转变政府职能，简化手续，提高效率。依法加强市场等行业管理，维护良好的发展秩序，全面推进第三产业大发展、大繁荣。
我县认真贯彻全区第三产业发展规划纲要和60条优惠政策，促进了交通运输、金融保险、旅游餐饮、商贸流通、信息服务、社区服务和房地产等产业的快速发展。
一、全县第三产业的发展情况
今年上半年以来，我县第三产业增加值完成5.16亿元，同比增长15.3%。全县开工项目153项，累计完成固定资产投资150364万元，同比增长30.6%，完成市下达目标任务29.1亿元的51.32%。其中：其它投资完成44105万元，同比减少40%;基本建设完成投资65863万元，同比增长4.4倍；房地产开发完成投资14394万元，与上年持平；农村固定资产投资完成17843万元，同比增长1.3倍。全县社会消费品零售总额达39586万元，比上年增长16.6%。，其中：批零贸易达到10426万元，同比增长7.3%;饮食业达到3815万元， 同比增长5.9%;零售业达到24376万元，同比增长23.8%;上半年，全县注册登记的第三产业经营户有4567户，从业人员超过2万人。消费结构呈现积极变化。以住房、汽车、旅游等为代表新一轮消费热点的逐步形成。运输业和邮电业大幅增长，货物运输周转量达到5139万吨/公里，同比增长20%;旅客运输周转量达到4664万人/公里，增长23%。
二、存在的问题
(一)生活性服务偏多，生产性服务偏少。生活性服务项目偏多，诸如餐饮、住宿、城市交通等项目；为工、为农服务的项目不足。商贸流通以日用消费品经营为主，近年来农副产品经营发展较快，而为其它生产加工企业提供材料及设备供应的业户很少。
(二)三产发展的组织化程度不高。近年来，我县在农副产品、煤炭、货运信息行业中相继组建了协会组织，一定程度上规范了经营行为，提升了竞争能力，但其它行业如住宿服务、客运、邮电通信等仍停留在“单打独战”、自我发展的阶段，建立分行业的协会组织，降低行业经营风险，提高行业整体实力势在必行。
(三)专业市场的集聚效应亟待提高。由于管理、经营等诸多因素制约，市场的集聚效应没有充分发挥。如拥有469个营业门点的鸿鼎市场，门点经营数仅210个，近一半的经营门点用于仓储或闲置，加之收购旺季经营大户进入农村收购，使鸿鼎市场的集聚效应未能充分的发挥。
(四)传统经营业务过多，新兴经营业态不足。全县现有大中型日用品商场9家，除京原、全正客隆超市开展连锁配送经营业务外，其它商家仍实行传统的“坐柜等客”的经营模式，面对激烈的市场竞争，商贸流通业经营能力内耗增加，竞争能力不足，不利于企业的长期发展。以个体经营为主的众多流通户，仅赁“一买一卖”的经营模式维持发展，在经营理念，营销手段上缺乏创新。随着信息技术的快速发展，以网上交易为主的电子商务、期货市场(尤其是农产品)已成为现代流通的重要形式，而我县在这方面还未曾涉足。有效拉动内需增长的旅游业在我县处于启动前期，我县的旅游业急需发展。餐饮行业虽商家林立，但饮食品牌没有很好的打造，消费层次仍局限于基本的就餐充饥。以简单的维修、洗浴、美容美发和家政服务等为主的服务业占领服务业市场，而为百姓提供更多、更好的涉及社会综合服务和中介咨询的项目不多。
(五)特殊行业的竞争力不足，新兴服务手段欠缺。金融企业的常规业务仍局限于居民储蓄和工商信贷，为企业服务的融资渠道不畅，联户担保信贷、消费信贷、融资租赁等新兴服务项目仍是刚刚起步或未曾发展。保险行业的经营存在着投保容易理赔难的问题，一定程度上形成垄断经营。
三、下一步工作措施思路
第三产业的健康发展直接关系到国民经济的良性运行，针对我县第三产业的发展现状及存在的问题，应着重从以下方面抓起，以加快产业发展步伐。
(一)结合我县实际、落实科学发展观，不断完善全县第三产业发展规划。规划既要稳步发展传统商贸流通业，又要大力发展物流、仓储、电子商务、连锁配送等新兴经营业态。
(二)对现有三产集群要严格管理，特别在税费核定和收缴上要从严征管，确保应缴尽缴，坚决制止各镇以擅自减免税等不正当手段发展三产，维护税赋公平，促进和谐发展。
(三)从市场准入、税费政策、就业服务、土地审批等方面研究制定加快我县第三产业发展的扶持政策，鼓励新的行业发展。
(四)加强市场整顿，充分发挥专业市场的带动功能和集聚效应。要下大力气抓好市场整顿工作，全面推进划行归市，重点抓好鸿鼎市场的整改，划分经营区域、完善市场管理，使其真正成为集农产品流通、餐饮住宿、购物休闲、物流仓储为一体的综合农贸市场。同时要加强万隆建材、兴隆木材、废旧回收、屠宰加工、煤炭经营市场的管理并逐步实行划行归市经营。
(五)加大招商引资力度，积极引进金融、保险、物流园区和房地产开发建设项目，更好的推进全县第三产业的全面发展。
(六)全面提高三产集群的组织化程度，积极组建各经营行业的协会组织，开展会员间的相互协作，规范经营行为，倡导文明、守法、诚信经营，以提升经营档次，增强抵御经营风险的能力，降低经营能量内耗，增强竞争实力。
(七)加快发展旅游业，整合旅游资源，开发旅游市场，以此促进农村三产的快速发展并带动城市餐饮、住宿、购物、娱乐业的品位提升，打造三产经营品牌。
(八)建立促进三产发展的考核体系和奖罚机制。县委、政府要将三产发展指标(三产增加值、三产对财政的贡献率)量化分解，对各镇实行综合考核；划拔三产发展促进资金，用于加快三产的发展和奖励发展三产的特殊。
关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：
一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。
20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡，20xx年涨至2300元/㎡，20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20xx年完成22万㎡;20xx年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是20xx年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。20xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。
7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救*政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于20xx年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合 国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。
2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从20xx年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：
20xx年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20xx—20xx每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本与20xx年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。
20xx年至20xx年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。
总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：
一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换 与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。
二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。
三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到20xx年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从19到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：
4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。
此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
从表8可以看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20xx年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。
四、对规范我市房地产的几点建议
促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。
为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：
1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。
一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。
二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。
三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的'企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。
四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。
2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。
一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。
二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。
三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。
3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。
随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。
随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。
4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项：
其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐化的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。
总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。
关于我县房地产市场发展的调研报告
随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消� 我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了幸福家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。, 我县房地产的主要行业税费(营业税、企业所得税、土地增值税、契税)和土地出让总收入突2亿元，占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健康快速发展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。
一、我县房地产市场发展的现状
(一)县城基本概况。永兴县地处湖南省东南部、郴州市北陲，东邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安(安仁)耒(耒阳)，全县辖8镇17乡，土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%，全县人口63.85万，是郴州市人口第二大县，县城区面积约14平方公里，城市化率达到36.75%。根据20统计数据表明，我县城区常住人口约12万，城区户籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。
(二)房地产开发与发展情况。目前，我县三级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有1家。近几年我县高品房年平均开发量达17.8万平方米。其中：开发量1.01万平方米，完成投资0.56亿元；开发量达14.7万平方米，完成投资1.17亿元；19.69万平方米，完成投资2.21亿元；年开发量35.9万平方米，完成投资4.37亿元。1-6月份房地产开发投资3.43亿元，房屋施工面积25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万平方米，全县商品房销售面积6.78万平方米。
(三)商品房销售及价格情况：20，我县商品房销售面积1.1万平方米，住宅均价1193元/平方米；20，我县商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/平方米；20，我县商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方米；2009年，我县商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米； 20，1-6月县城区普通住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。
1.需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活；外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。
2.成本方面分析：目前我县多层住宅成本价在1100-1400元/平方米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米左右。造成房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动成本上升。房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。
二、我县房地产市场存在的主要问题
(一)市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。
(二)总体规划滞后。在开发建设过程中，存在着盲目开发现象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。
(三)楼盘户型比例不尽合理
理。目前，我县房产市场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的 因为大户型的房屋结构其开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。
(四)资金链紧张。房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我县房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势；但在销售淡季，特别是受08年金融危机的影响和市场不景气，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。
(五)房地产开发企业实力不强。我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在的11家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强，开发产品品位不高。
(五)住房二级市场不够活跃。近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场)的交易量较以往有所增加。但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后；二是对住房二级市场的宣传推广力度不够；三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。
(七)、建筑风格单一。大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式单一，设计千篇 一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。
(八)物业管理滞后。我县现有7家物业管理企业，8个小区实行物业管理，普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。
(九)非市场化动作依然存在。 “委托代建”、“定向开发”等变相福利分的。现象、利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。
三、加快我县房地产市场发展的建议
针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把发展房地产业作为保障民生和改善民生、推动大力培育和发展房地产业重要举措来抓。围绕实现永兴山水宜居的旅游城市的目标，加强宏观指导，完善发展规划，落实调控措施，确保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市化率及县城品位得到进一步提升。
(一)制定产业发展详规。把房地产业发展纳入县经济社会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支柱产业来抓。围绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地产业发展规划，落实建设项目和年度计划，确保房地产业有序推进。健全房地产开发投资机制，引导外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献率。结合修编全县总体规划，尽快制定“十二五”住房建设规划，健全和完善住房建设片区详细规划，为打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全面提升县城建设品位提供有效保障。
(二)控制土地开发规模。建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件，做到有计划地出让，并接受社会监督；出让土地量，按每年开发12.5万平方米左右(1280套)建筑面积来控制，按照容积率1.5计算，共120亩土地。同时，房地产开发项目的规模应在4万平方米以上，对不足4万平方米的不予审批，项目控制模式为“组团-小区”式，实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在新区，住宅结构上鼓励高层住宅建设，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升。在此基础上，政府采取有效措施，沿每年基础设施的投资方向合理储备土地，土地的储备量为建设用地量的10-15%，用于产业用地和调控房地产市场。
房地产发展情况的调研报告
近期，由市统计局牵头，就准旗房地产开发情况进行了专项调研。此次调研活动共走访了21家房地产开发公司，实地考查了都市雅园经济适用房、锦丽苑、名盛园商住小区、桃园盛景商住小区等小区的建设情况，走访了部分小区住户，听取了各房地产开发公司的情况介绍。通过调研，了解了全旗房地产业发展现状及存在的问题。
近年来，准旗在工业经济迅猛发展的带动下，经济社会实现了跨越式发展，城乡居民收入逐年增加，生活水平不断提高，固定资产投资快速增长，前三季度累计完成401亿元。为遏制房价过快上涨，抑制投资、投机性需求，促进房地产市场平稳健康发展，国家和地方先后出台了一系列政策，从限贷、限购、限外、限价，到提高存款准备金率、加息、扩大保障性住房供给等各个方面加强了房地产市场的宏观调控。在此背景下，前三季度准旗房地产市场运行稳中有升，一方面，房地产业继续保持高位运行，新开工面积多于去年，施工规模继续扩大；另一方面，市场销售稳中趋缓，价格涨幅有所回落，市场观望氛围渐显。总体而言，全旗房地产市场运行正朝着宏观调控预期方向发展。
一、20**年前三季度房地产运行情况：
1、开发投资继续高位运行，住宅投资增速加快
三季度，全旗共有房地产开发企业45家(其中资质企业24家)，启动开发项目65个，计划总投资达100.96亿元，累计完成投资46.55亿元，同比增长548.6%，比前四年累计完成额高出0.55亿元，达到有史以来最高。其中：住宅投资31.7亿元，同比增长521.6%;办公楼投资3.58亿元；商业营业用房投资7.33亿元；其他投资3.94亿元。住宅投资占总投资的比重达68%，处于主体地位。
2、资金来源逐渐趋紧，自筹资金和其他资金成为主渠道
前三季度，全旗共开发65个项目计划总投资100.96亿元，到位资金39.55亿元，资金到位率为39.2%，缺口资金约7亿元。
据调查，8成房地产商资金缺口大，来源趋紧，主要受信贷收紧等因素的影响，国内贷款在资金来源中所占比重下降，自筹资金和其他资金所占比重提高。前三季度，在所有资金来源中：国内贷款1.28亿元，同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自筹资金、其他资金分别为38.6亿元和6.67亿元，分别增长3512%和156.5%，所占比重分别由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。
3、安居性保障房建设进度加快
准旗保障房建设有序推进，至9月底，全旗已开工建设各类保障房5024套，其中新开工3486套，开工率为100%;施工面积为128.45万平方米，其中：廉租房4.87万平方米、公共租赁住房1万平方米、经济适用房2.4万平方米、各类棚户改造120.18万平方米；累计完成投资6.07亿元，其中：廉租房0.26亿元、公共租赁住房0.07亿元、经济适用房0.34亿元，各类棚户改造5.4亿元，住房保障工作进度居全市前列。
4、商品房供销出现明显差距，成交数量下滑
从供应方面看：前三季度，全旗商品房屋施工面积364.1万平方米，在建规模同比增加248.6万平方米，增长215.2%，增速比上年同期提高7.6个百分点。其中，商品房新开工面积330.37万平方米，增长297.9%。由于大量房地产商加入保障房开发建设中，使得房地产投资规模继续扩张，未来房源供给充足。
从需求方面看：1-9月，全旗商品房竣工面积70.58万平方米，同比增长70%，7、8、9月销售面积分别为18.94万平方米、28.86万平方米、29.36万平方米，同比分别下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月销售量分别为1201套、1897套、1936套，同比分别减少244套、486套、1599套；第三季度销售额14.94亿元，同比下降55.9%，住宅平均售价略有下降。9月本是商品房销售的传统旺季，但由于受限购环境和调控政策影响，明显呈现出金九成色不足，银十开盘不畅，所签售合同不到20%，销售面积也仅为存量房的10%。主要原因是开发量较多，而且购买群体多为本地储户，加之宏观调控政策进一步趋紧，房贷收紧，限购扩大，贷款利率上调，投机性购房获利必然减少，大部分消费者购买意愿下降，加之政府搬迁尚未明确，使大部分购房者持观望态度。另据历年来统计数据显示：1990-全旗城镇累计开发商品住宅面积为723.81万平方米，全旗20城镇常住户数以7.27万户估算，这样平均每户理论住房面积达到99.56平方米，不难看出到今年年底房地产市场已基本饱和。
二、准旗未来房地产市场走势情况
总的来看，政策调控的累积效应对房价上涨的。遏制作用已逐渐显现，未来房地产市场随着宏观经济不确定因素的增多及调控力度的增大，短期内房贷政策收紧的态势将不可能放松，加息和提高存款准备金率的货币政策仍将延续。在调查中，六成房地产商认为照目前速度和开发量，我旗房地产市场将很快饱和，形成供大于求的局面，市场销售将迎来一个拐点，房价上涨空间不大，而企业为了回笼资金，降价打折出售是唯一的明智选择。因此，为了缩小供需矛盾，政府应适度控制房地产建设规模，让投资需求回归理性化，从而使房地产市场有序健康发展。
三、需要关注的几个问题
1、各大房地产企业资金缺口压力大
准旗几家较大的房地产商资金来源主要靠自筹，融资压力很大。筹资压力问题在承担保障房建设的企业中也普遍存在，今年全旗各类保障房建设任务为4434套，总量比去年增长23%，在规模扩大的情况下资金到位率却有所下降，存在较大缺口。因此，我旗应在积极争取中央财政补贴的同时，从各方面多渠道筹集资金，弥补保障性住房资金存在的缺口，加快推进保障性安居工程建设，加大保障性住房供给，改善住房供给结构。
2、房地产项目审批手续复杂，审批流程长，在一定程度上影响了项目开工进度。
3、部分保障房建设项目供电，供水、供暖、室外管网等基础设施不到位，导致项目建设进度缓慢。
4、保障房开发用地不足。由于旧城改造拆迁难度大，不能整体拆迁，使得房地产开发项目容积率变小，部分项目难以大规模开工建设。
开发区产业发展现状及发展形势分析调研报告
一、xx开发区产业发展现状
xx开发区是我区对外开放的重要窗口，自成立以来，始终按照区委区政府提出的构筑外向型经济新格局的总体要求，坚持“高水平是财富，低水平是包袱”的招商思想，找准主导产业定位，突出产业招商，在十几年间迅速发展壮大。
目前，xx开发区已经形成以电子信息产业为龙头，汽车配套、生物医药为主体的产业群体。截至“十五”期末，xx开发区已经引进电子信息类企业达xx家，此类企业投资累计达到xx亿美元，占到开发区引资总额的72，形成了比较完备的电子信息产业链条，代表企业有x/:请记住我站域名/x、xx等，形成了芯片制造封装、电子元器件、手机配套、消费类电子产品等四大行业，成为xx市投资规模最大、资金密度和技术含量最高、产业链最完备的电子信息产业基地；汽车配套产业投资累计达到xx亿美元，代表企业有xx、xx等，是目前xx市最主要的汽车配套产业基地之一；生物医药产业投资达到xx亿美元，代表企业有xx、xx等，成为我区新兴的`支柱产业。
二、xx开发区发展面临的形势
未来几年，对xx开发区发展来说，既是一个难得的发展机遇，又存在着严峻的挑战。
从国内外大环境看，国际经济全球化和经济区域一体化进程加速，为开发区更快更好的发展，提供了有利的大环境。在国际资本转移上，以信息产业为代表、以跨国公司为主导的新一轮产业转移浪潮正在蓬勃兴起，微电子产业和汽车制� 中国加入WTO后，经济稳定增长趋势将更加巩固，正在逐步全面地融入到世界经济体系和发展潮流中，开发区作为《中国入世议定书》中规定的特殊经济区，在我国的整体开放格局中将继续存在并发挥日益重要的作用。
与此同时，我们发现开发区的发展也面临着一些新的制约因素和问题，主要是产业链条还不尽完善，尤其主导产业的影响力和带动作用还有待进一步加强；投资环境还待进一步改善，尤其是软环境方面，在服务意识、社会治安等方面还有不少不到位的地方；国家对土地、信贷等采取宏观调控导致土地资源短缺和资金到位减缓，开发区二、三产业发展还不平衡，这些问题将在一定时期内长期存在，对我区产业招商和发展会造成一定不利影响。
三、xx开发区产业发展建议
未来几年，面对国际国内招商引资新形势，xx开发区应紧紧抓住历史性发展机遇，加快推进xx开发区的发展，要在不断优化投资环境、打造国际一流工业园区的同时，充分发挥软硬件投资环境俱佳和主导产业集聚等优势，继续实施产业招商、载体招商和以商招商等措施，凸现xx开发区在全区经济发展中的龙头作用。
1、加强主导产业宣传力度，突出产业招商
紧扣产业发展的主线，积极对接国际资本向中国转移的新动向，紧紧把握世界经济新一轮结构调整和世界五百强等外资企业在我国寻求第二市场的机遇，在新一轮招商引资竞争中抢占先机。进一步围绕电子信息、汽车配套、生物医药等主导产业，延伸产业链，以产业为纽带，以配套促集聚，做好产业链的延伸和重点产业技术水平升级，形成电子为主体、汽车配套、生物医药等为代表的高科技产业链的重要产业基地。锁定具体的招商区域，集中力量强化对美国、韩国、台湾电子信息产业，日本的汽车配套、生物医药业加大力度招商引资，努力打造比较完备的产业集群。
2、进一步改善投资环境，努力提高工作效率
环境是形象，是财富。完善的投资环境是吸引外资企业投资的基础条件。xx开发区要在现有的基础上逐步打造中央商务区（CBD），大力发展服务业，进一步提升开发区的档次和水平；加强配套商务服务区的建设，进一步加强工业园区物业管理，同时加强工业园区的治安管理，有效防止盗窃等案件的发生。
各政府部门应提高行政综合服务功能，延伸服务内容，诚信服务外商，经常深入企业，积极主动为企业解决实际困难，提高政府效能，提高服务水平。对主导产业大项目、成立项目服务小组，开展全程式服务，真正做到公开、公正、便民、高效；加强涉外人员的法律、法规教育和相关业务培训，提高服务质量；进一步完善外商投资企业合法权益的执法监督机制，保障外商投资企业健康发展。
3、发挥“以商引商、以情招商”的示范作用
“榜样的力量是无穷的。”已开业的和已落户的老企业对选址准备投资的企业本身就是一种示范。要把积聚的产业、企业看作招商工作的优秀资源，一方面大力宣传我区业已形成的产业优势和已投资企业的经营业绩，以此示范，消除外商的戒备心理，增强信任度；另一方面通过对入区企业的优质服务，让企业以现身说法的形式验证本企业的成功典范，说服新客商。采取“以商招商、以情招商”的示范方式招商，是发挥产业链作用，提高招商成效的一大捷径。