从小学、初中、高中到大学乃至工作，大家都经常看到论文的身影吧，论文可以推广经验，交流认识。你知道论文怎样才能写的好吗？以下是勤劳的小编帮助大家整编的14篇房地产的论文，希望对大家有所帮助。
一、土地增值税概况
土地增值税是一个十分特殊的税种，就全世界而言，与我国的土地增值税相近的税种有土地收益税、房产税、不动产税等。就土地增值税的性质而言，到底是属于财产税、所得税还是行为税，不得不从我国制订土地增值税的初衷谈起。我国第一次出现土地增值税的概念是在1993年，当时为了打击南部沿海地区的土地投机行为以国务院行政立规的形式制订了《土地增值税暂行条例》，税率30-60%，创造性的超过了当时消费税的最高税率，到目前为止也是我国税率最高的税种，所以说土地增值税的立法原本是具有惩罚性质税种，此时的土地增值税对打击土地投机产生了良好的作用。随着住房实物分配的结束，上世纪九十年代中期开始，房地产行业逐步兴起，土地增值税的征税对象由土地投机分子转向了房地产行业，为了配合住房制度改革，1995年制订的《土地增值税暂行条例实施细则》对房地产企业两个20%的大辐优惠《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（六）款：房地产企业可按规定加计扣除20%成本；第十一条：房地产企业开发普通标准住宅增值率未达到20%，免征土地增值税），从而使得土地增值税由单纯的征罚性税种向逐步具备调节市场经济的科学税种进行转变。
由于旧有观念、人口因素及经济发展等多项因素的制约，九十年代后期至二十一世纪初，我国的房地产行业随始终未得到长足发展，土地增值税在各地区几乎就没有得到执行，到了20xx年废除土地增值税的呼声此起彼伏，当年度国务院废止了几乎与土增值税同时期产生的相同功能税种——“固定资产投资方向调节税”，并将土地增值税的具体执行政策解释权限“下放”到了省级税务机关。随着03年房地产行业“春天”的到来，各省、市纷纷恢复了土地增值税的征收，各类相关政策密集出台，土地增值税成了重要的税收来源，各地税务机关专门成立相关部门应对房地产企业，应对土地增值税的征收管理。随着改革开放、经济发展向深水区前进、房地产行业逐步从“暴利”行业回归正常行业，各地税务机关对土地增值税的`征收由粗放型向精细化转变，土地增值税“清算”政策的密集出台，这一税种对会计核算的影响也逐步显现。
二、土地增值税对会计核算的影响
（一）时间跨度长
土地增值税根据房地产项目增值情况征税，房地产项目未开发完毕，只能实行预征，无法清算，房地产行业的特点就是开发时间长，少则二、三年，多则七、八年，有的项目甚至要开发十多年。这就势必影响房地产企业的会计核算，不夸张的说，很多项目单一个开发过程需要换三四拨会计。企业土地增值税的会计核算前后方法也很不同，甚至可以说五花八门，前期认为项目赚钱，就记入损益，后期可能由于房子跌价或成本上升甚至会计换人等各种原因，又全部记入预交税金，甚至红冲当期损益。有的企业到土地增值税清算时，相关会计资料、工程资料、销售资料已是千疮百孔，已是无法清算，申请核定可能又不被批准，十几年未清算的项目比比皆是。
（二）影响金额大
土地增值税的税率是30-60%，是税务机关征收的所有税种中最高的（部分限制进口产品海关关税高达100-200%）；预征时采用的税率也达到1-4%，且不存在可抵扣项，也属于仅次于营业税的税种。在房地产行业竞争激烈的今天，土地增值税由于税率高，预征额度大，如果会计核算不恰当，直接影响房地产企业利润的正确计算，甚至影响每个会计年度盈亏，导致无法正常利润分配及无法预测资金安排。
（三）政策变化快
虽然土地增值税的各类政策、法规密集，但由于立法层次不高，由国务院或是国家税务总局制订的全国性法规或政策不多，大多由各省、市制订相关文件，以“通知”、“公告”、“规范”、“要求”等形式出现，有时一个月就能出台好多个，这些政策文件大多质量不高，前后不一致，甚至矛盾，让企业无法适从。随着市场经济的纵深发展，房地产行业也在进行各种营销创新、融资创新，“售后回购”、“售后回租”、“虚拟商铺”、“众筹融资”、“一元拍卖”等新鲜行为层出不穷，这些创新经济模式也存在政策空白，企业也无所适从。由于房地产项目存在的开发跨度长，导致的土地增值税前后政策不一致，从而可能造成一定程度的“不公平”，也让企业难以适从。
（四）计算难度高
土地增值税的计算，特别是清算，对会计人员的要求极高，不仅仅熟悉会计核算政策及土地增值税的计算方法，更要对房地产行业，尤其是开发项目有深刻的了解，对造价、测绘、房产、融资、营销、绿化、建安、消防、人防、水、电等多种学科均需要有不同深度的了解，才能相对精准的计算土地增值税。由于现时阶段土地增值税清算方面的专家十分缺乏，一般企业大多委托事务所进行土地增值税的计算，但由于事务所大多在清算阶段方进场咨询，对于前期由于会计核算不规范，计算错误所导致的相关差错实际已经无法弥补，有的甚至造成相当大的损失。
三、如何应对土地增值税对会计核算的影响
（一）根据项目规划及时调整会计核算方案
企业应当适当提高会计人员地位，让其积极参与、了解项目方案的制订、变更，使其明确房地产项目的开发计划、进展情况，销售方案等。会计人员应当根据项目情况，科学制订土地增值税的核算方案，根据项目的盈利水平、开发进度，科学的确定土地增值税会计科目，使其在财务报表中予以适当反映。
（二）加强土地增值税预测算的管理
土地增值税金额大、预缴多，在项目未达到清算条件前，会计人员应当多做预测，及时根据项目的盈利水平，科学的测算全项目土地增值税的税负水平及时的做好售价税负比（即房价与税额的关系，房价越高则税额越高）。科学合理的做好预缴工作，平衡预缴水平与全项目之间的税负做好平衡，主要从两方面考虑：盈利项目：可在每个年度做好预清算工作，与税务机关协商后及时补缴税款，以免造成后期企业所得税无法弥补的情况；亏损项目：合理确定成本分期，及早做好前期开发项目的清算工作，及早清算税款，减少资金压力。
（三）保持与税务机关的良好沟通
土地增值税政策变化快，区域性强，及时了解当地税务机关的执行口径、政策把握方向等十分重要，也正是由于立法级别不高，政策制订模糊，取得主管税务机关的认可，保持良好的沟通显得尤为重要。
（四）全员共同协助提高会计核算的质量
土地增值税的清算涉及面广、量大、时间跨度长，企业不仅应当注重培养会计人员的素质，加强会计信息的质量，更应当提供全体员工的认知度，使其了解到每个人都会对土地增值税产生或多或少的影响，使每个部门、每个员工在工作流程、规范及具体操作上都能够思考这种做法对土地增值税的影响有多大，对会计核算的影响有多大。全员都参与其中，会计人员能够得到的信息及依据也将更为充分，会计核算质量也就水涨船高了。
四、小结
土地增值税并不是一个成熟、科学的税种，它可能 不仅是房地产企业的会计，而且全员，特别是高层只有重视起土地增值税对企业的重大影响，才能从根本上保证土地增值税正确的反映在会计核算方面，从而提供更高质量的会计信息，避免由于处理失当而造成经济损失。
所渭的房地产管理信息化主要指的是为了提高房地管理质量。有关管理部门通过引进先进技术和策略来对房地产管理措施进行信息化处理的一种工作途径这种管理工作改革委政府管理部门、房地产开发企业以及广大群众提供了更加全面、及时、准确的`信息支持和服务，为数字化、网络化和智能化技术发展做出了重要贡献一直以来。我同房地产管理工作普遍采用人为管理方式。这种管理方式在过去经济发展中取得了一定的成绩。但是由于工作人员自身素质、专业知识的影响经常会产生一些误差，给整个行业发展产生影响尤其是在近几年。随着社会经济的飞速发展，房地产行业呈现出繁荣、高速、稳定的发展态势。各房地产资源分布较为广泛、规模较大。使得房地产管理策略变更频繁。给整个管理作开展带来困扰。基于此，实现房地产管理信息化建设已成必然。是未来社会经济发展的主要趋势。信息技术作为当今科学技术中最先进的技术成果。它在房地产中的运用能有效地提高房地产管理质量和效率。为全面推动房地产事业发展做出了积极贡献在近几年的发展中。房地产管理工作信息化建设有效的将各种资源进行了整合。搭建起了政府、社会与企业之间的信息沟通桥梁。从根本实现了信息共享、公开和透明要求，为房地产行业的规范、科学、法制发展做出了积极贡献。
我国房地产事业发展程度较快，因房价不断上涨，其利润空间大使得房地产商都大力开发房地产事业。房地产经济管理问题也就暴漏的越来越多，如何改进现状成立不得不面对的问题。
一、经济管理的概念和影响
经济管理的概念从宏观上市之经济管理者对企业或组织的辂个经济活动的全过程进行控制和管理的。从微观概念上分析时期也经济管理者对其企业〔或组织进行有针对性的计划战略实施和对企业涉及的丁作进行控制和指导并实行有效的监督，其最终的目的是实现企业制定的战略S标。因此，经济管理对各行各业(都N样适用，都是为了对实际丁作过程进行有力的针对性控制和协调，进行实现幣个过程的优化。
经济管理是为提供有力的生产力保障，使得企业或组织发挥出R大的潜力并创造出更髙的企业或组织内在价值的全过程。因而经济管理活动时？个科学系统完备的过程，是对涉及到的人员的-种良性协调和积极性的充分调动。同时，经济管理过程也可以对企业或组织经济活动进行有效的监督，进而对经济活动中暴漏的问题进行有效的解决和规避，使得企业或组织发生的经济利润损失降低到最小额度，同时使得企业或组织资源获得最大程度的合理使用。使得企业或组织获得牛。产力的提髙，其幣个管理过程获得有效的优化，增加其直接效益。经济管理可以有效的协调相关涉及的各部门之间的工作关系，进而上各部门个体和幣体间相互促进和相互影响，为企业或组织最大的经济效益的发挥创造必要的前提保障。
二、房地产经济管理暴漏的问题
1.房地产商经济管理的认知不足。房地产事业的髙速发展使得房地产行业开始意识到提髙经济管理水T对企业可持续发展的有效作用。为丫提髙自身房地产事业的发展程度，很多房地产开放商开始有针对性的甫视和改进企业的经济管理丁作，但对经济管理丁。作中暴漏的问题并没有有效的进行解决。突出的-定是对经济管理丁。作对房地产事业的影响作用认识、存在不到位的地方。使得企业只能片面的对企业财务管理部门进行针对性的协调进而实现经济管理的T.作过程。企业管理者并没有有效的意识到经济管理丁作，关系到企业各部门之间典同利益的-种行为过程。使得各部门之间相互影响和相互作用以提髙企业经济管理水甲的能力被实质的降低。不能使得各部门在经济管理活动中有效的参与进来实现其自身的功能价值。进而降低各部门的丁作效率，使得企业房地产事业出现管理意识不止确的问题。这就要企业从经济管理的认知方式开始人手进行调整和改进，使得企业树立出正确和合理的经济管理意识。
2.房地产管理机制并不健全企业为更合理的适戍市场经济的发展，需要国家对相丨、V:的房地产政策的扶持，运用有效的法律和法规来保证房地产事业可持续性健谈发展。但国家在房地产相关的政策和法规中的实践效果存在差异，使得房地产的经济管理暴漏问题没有形成有效的改进办法。在相关的政策出台后，存在对房地产现状的认知偏差，政策只是简单的表面起到效果，对实质问题没有有效的解决。并不能真正意义上的对房地产经济管理丁作进行有效的指导，使得房地产细节问题没办法根据政策的调控产牛根本性的转变。并且，房地产事业是地方财政的主要收入，地方政府对其管理方式的运用不正确使得国家对房地产事业的调控力度被降低，没有办法实现经济管理的政策调控。进而在实践中经济管理丁作没有根本性的改变，使得房地产企不能有效的对其经济管理丁作进行针对性的协调和控制，这些都是关系到企业良性发展的-个甫要影响因素。
3.企业(战略目标不完善。企业战略目标的制定关系到整个房地产事业的发展走向问题，企业在对房地产目标进行有效的保障可以为企的发展提供有效的战略支撑，也能为政府对相关的政策和法规对房地产的保障提供？种可参照的合理性。但大多数企业并没有意识到企业发展S标对企业的'根本性影响，只是对现实中的企业短期利益目标肴策。因而在企业(g标制定上存在偏差问题。不能使得房地产市场出现问题后有效的参与解决方法，进而在市场经济发展中存在？种认识上的片面性和偏差性，使得市场经济相关的法律和政策没有有效的考虑，进而在房地产的管理上暴漏问题越来越多，使得企业(管理手段混乱，管理程度？复杂C
4.法律法规需要有效的制定和保障。国家的法律和法规是对房地产企业管理的有效保障，目前我国的房地产法栉法规并不完善，存在多个需要解决和制定的地方。使得房地产的经济管理活动在控制和管理方式上受到的影响特別R大。如何结合房地产发展的现状，并按照市场经济发展的规抒和维护社会可持续发展的目标而制定出有效的法律法规是需要提髙的。
三、提高房地产经济管理的建议对策
1.控制经济管理成本和完善管理计划。目前房地产企业(需要在保障经济效益获得最大化的前提下，对T.程项目进行有效的监督和管理，在丁程项目上为企业的可持续运营提供有利的保障。在对项目开发上要考虑到丁程的实施成本，要在成本降到最低和最合理的前提下提髙自身的经济效益最大化。需要在幣个施丁。前期和施丁的中期要对工程的各项成本进行有效的控制，避免资金的浪费和不有效的利用。在T程的后期要对丁。程成本进行有效的判定，进而为下次丁程项目提供有利的经验保障。
2.施丁。前期需要有充足的准备，房地产项目从投标开始，就要对自身企业实力有正确的认识，并根据企业自身的客观发展情况进行有效的投标方案的制定。在具体的项目施T中能合理和有效的对出现的经济管理问题进行规避和解决。实现企业丁作人员最大化合理协调工作和项目有效的施丁。。进而对项B中存在的风险状况能进行针对性的规避，为施丁项目有-个透彻和明确的指引。避免在对项目涉及相关的价格等因素考虑的不到位，制定出科学和准确的项目价格，实现幣个项B的实施成本的最准确控制。
3.经济管理制度的完幣建立和长期目标的关注。房地产企业要对市场中出现的问题进行有效的规避和调幣，提髙自身的适应能力和自身的综合管理实力。这些都需要对管理制度的有效掌控，需要建立-个准确和完备的经济管理制批，是的房地产事业能向着企业制定的方向有效的推动。对房地产企业肖身实力的增加具有审要的意义。在面对-些实际问题中要及时采取有效的解决途径，使得企业的损失降低为企业适戍社会市场的发展提供必要的支撑。并提髙企业〔对政策的认知和把控能力，需要企业管理者制定长远的目标来发展企业衲体经营T作c
4.提髙法律法规保障效果。保障社会法制程度的建立，促进粮个社会法制观念的可持续发展方向。在房地产经济管理过程中，对现有法律法规进行有效的完善。对项目开发过程中出现的违法行为进行追究，防止泡沫经济效应的扩大。制定出有有的房地产市场实践运行法律法规，对泛地产企业的经济管理行为进行严格的控制，避免法律方面出现的漏洞和问题。对其经济环境的优良运行时-个有效的促进支持，也能为企业行业的可持续性发展提供有力的推动。
四、结语
房k产事业关系到国民经济的幣体发展，是关系到社会经济发展的甫要构成。面对房地产经济管理暴漏的问题，及时进行针对性的合理解决，改善和加强企业经济管理方式是具有现实意义。
1.1信息化建设意识淡薄。意识是人类特有的行为导向之一。它极大的影响着人类工作水平和认识。存信息化建设中。信息意识的单薄必然会影响到整个建设进度和建设进程一方面。房地产管理工作领导人通常豆浆重点置放在行业稳定发展方面。通过优化资源、完善配置等手段来进行信息化建设和促进。并且对管理内容进行全方位了解只有在这种条件下。我们才能从根本上实现信息化建设要求。达到优化资源配置的目的。。
1.2信息化建设孤岛现象。“孤岛”，即呈现分散状、相互之间缺乏密切联系的区域性网络。“孤岛”现象是信息化建设进程中必须要经历但更应跨越的过程。我国地域广阔。各区域之间发展极不平衡。各级地方房地产管理部门在信息化建设方面也存在明显的差异性。这也为构建覆盖全国的房地产管理平台设置了重重障碍
目前我国地很多房地产企业，在成本核算方面不同程度地存在着一些问题，此类问题如果得不到有效解决，会严重制约企业效益与综合竞争力，以下本文就针对房地产企业地土地开发成本核算问题进行深入地探讨与研究：
一、我国房地产开发成本的管理现状
从目前情况观察，我国的很多房地产开发项目，在成本核算方面主要存在的问题有：
(一)企业决策者缺乏成本管理意识
由于我国在建国以来长期实行计划经济模式，而很多房地产开发企业由国有企业或集体企业转变而来，在管理模式上不同程度地收到计划经济管理模式地影响，一些企业还存在着以计划价格为基础，通过事后核算进行土地开发项目成本核算的静态管理模式。目前的市场竞争环境下，以这种陈旧模式与管理思想指导的成本核算必然会造成房地产开发企业缺乏成本管理粗放滞后，成本控制缺乏有效性，费用开支得不到有效控制，企业竞争力令人堪忧。
(二)企业缺乏对成本管理体系的建设
目前我国的很多房地产企业项目成本核算情况观察，企业不同程度地在成本划算方面缺乏管理体系的建设，一些企业招标报价不考虑成本落实问题，缺乏长期战略规划，项目施工建设过程中缺乏跟成本控制相关地事中与事后管理规划，导致成本管理带有很大盲目性。企业在项目建设方面摸着石头过河，面临市场波动带来的风险应对乏力。
(三)内部控制薄弱，偏重事后控制
很多企业还在成本管理方面，过于侧重与事后控制，而对于项目建设地事前控制与事中控制缺乏有效性。
二、改善房地产企在土地开发成本核算问题的策略
(一)在企业中构建有效的成本控制体系
企业要做好成本核算工作，第一步应当采取措施构建一套跟企业管理系统结合地成本核算体系，通过制度化标准化地管控来提高企业的项目成本核算水平。在项目的施工建设过程中，做好事中的成本管理制度建设，通过标准化的。管理措施来有效管控各项费用开支，将项目建设的事前，事中、事后成本管理结合起来形成有效体系，跟企业的运营管理结合从而有效控制土地开发项目的建设成本。
(二)科学设定成本核算的对象范围
企业的成本核算需要根据土地开发建设项目中涉及到的多方面因素进行综合考虑，就一般性项目，企业应构建针对项目建设的单项作业环节的成本核算规划，以不同环节为对象开展成本核算。就多个项目处在在相同位置、项目结构类似的群体型项目，可以将交工期限相同或由同一施工建设队伍负责的项目作为一个对象开展成本核算工作。就较大规模的大型项目，应根据业绩考核管理，把项目建设的分阶段任务当做成本核算对象，这样通过科学设定成本核算的对象范围，才能更好的提高企业的成本核算工作质量与水平。
(三)科学规划项目成本费用
对于土地开发项目作业过程，要依据“谁受益，谁分摊”的工作原则就项目的成本费用与公共成本费用进行科学划分，有效确立核算对象，以便提高核算管控的有效性与准确性。如果难以划分间接成本费用，企业应以先归集再分配的模式就间接成本与公共成本费用实施分摊，这样才能实现成本费用地科学划分，提高企业的成本核算管理效率。
(四)加强人力资源建设，提高企业成本核算工作人员能力素质
负责成本核算的工作人员的工作水平与专业化程度会直接影响到成本核算的有效性与准确性，因而企业要做好成本核算，需要加强对内部的人力资源建设，通过优化人员队伍，使得具有较高能力素质，专业化水平的人员负责重要的工作岗位，而淘汰能力低下，工作不认真的的人员，提高企业成本核算工作人员的综合素质，这样才能充分保障企业成本核算的工作质量与工作水平。
三、结束语
结合以上观点，要做好房地产企业土地开发项目管理的成本核算工作，需要充分考虑多方面内容，只有深入系统地研究成本核算上存在地问题，并积极采取措施进行解决，才能让企业的成本核算工作质量得到长足进步与提高。
参考文献：
[1]刘颖。浅谈房地产会计核算中存在的问题及对策[J].商；20xx年21期。
[2]杨芙蓉。房地产开发企业项目成本核算[J].财经界(学术版);20xx年10期。
房地产行业是社会经济发展过程中必不可少的一个行业，也是与人们生活质量与水平密切相关的行业之一，更是国民经济发展的支柱型产业。按照当前的情况来说，我国的房地产行业发展非常迅速，而且房价的一路走高，使得政府分布了许多限制房价的政策，这对于房地产行业的经济利益起到了限制作用，也使得房地产行业的发展面临着一些困难。房地产行业的利润空间不断缩小，但与经济利益相关的风险却没有减少。在行业竞争不断激烈的今天，房地产企业要想实现自身竞争实力的提高，就要对财务成本进行有效控制，加强财务成本管理的力度，从源头上进行资金的合理利用。因此，笔者选择房地产财务成本管理问题及对策作为研究对象是有一定的社会经济意义的。
1 房地产财务成本管理问题分析
在我国社会经济不断发展的今天，不同房地产行业公司之间的竞争程度也提高，在这些房地产公司之之中，如何加强成本管理与控制是企业管理的重要组成部分。但是，我国的许多房地位企业还存在成本管理力度不足以及管理方式粗放的问题，这引起了房地产行业相关人士的高度重视。下面，我们就来对房地产财务成本管理存在问题进行简要的分析：
1.1 财务成本管理重视力度不足
我国的一些房地产企业的管理者没有给予财务成本管理工作重视，管理意识较低，没有利用正确的态度来对待财务成本管理问题。虽然一些房地产企业管理关注的财务成本管理，但没有重视财务成本管理的实际实施。按照相关的数据显示，建筑企业大部分的财务成本管理工作都发生在建筑工程的设计阶段，但实际上财务人员对于建筑工程的施工成本控制管理工作没有进行落实。还有一些财务人员认为只有建筑施工的材料以及机械设备才是财务成本管理的重点，所以对其它建筑方面的成本管理工作力度不足。房地产企业的相关部门以及财务工作人员没有对财务成本管理工作给予重视，这也就使得房地位企业的财务成本管理工作受到多种因素的限制。因此，只有房地产企业的负责人以及财务成本管理相关部门的工作人员加强对财务成本管理工作的重视，才能使财务成本管理工作合理性得到提高。
1.2 财务成本管理体系不健全
一部分房地产企业的管理体系不健全，使得企业现存在的管理制度与企业的发展目标与方向不尽相符，这对于房地产财务成本管理工作的具体实施有着阻碍作有和，许多房地产企业的财务管理制度都不尽健全，这是一个企业的财务成本管理粗放的重要原因。对于那些具有较全面的'财务管理制度的房地产企业，其制度大多流于形式，没有对企业的成本管理工作起到保障作用。导致房地产企业财务成本管理制度不健全的原因有很多，首先，企业每一个岗位的责任不明确，科学度较低，财务管理与成本管理的责任不明，奖惩力度不足，都会影响到成本管理工作者的积极性，影响成本管理的质量。其次，房地产企业财务成本管理的方法过于传统，不能跟上时代的步伐，使得房地产企业的财务成本管理效率下降。
1.3 建筑工程的预结算管理不足
工程预结算对于房地产财务成本管理工作有着直接的影响，工程预结算工作的不足会影响到房地产财务成本管理。首先，工程的预结算定额的更新速度较慢，传统的换算法已经不能对工程的预结算工作的真实性与准确性进行保证，繁琐的计算会影响到建筑工程的速度与效率。另外，综合管理在工程项目管理中的不足，会得建筑的施工与设计等不同的单位之间很难得到有效的沟通与统一的管理，这就使得工程管理缺少全面性，使预结算款大幅度提升，影响到房地产企业的资金安全。更有一些人员在工程预结算问题上弄虚作假，使预算高出实际花费很多，不利于房地产企业未来的发展。
2 房地产财务成本管理对策分析
面对房地产财务成本管理的许多问题，房地产企业的管理越来越意识到企业成本管理问题是何等重要。下面，我们就来对房地产财务成本管理的对策进行分析：
2.1 建立健全财务成本管理体系
加强房地产财务成本管理体系的建立与健全，对于房地产企业的发展来讲是极为重要的。加强预算的考核与分析，重视预算的编制与执行，建立全面的预算体制是加强房地产企业财务成本管理的重要内容。首先，要加强三级责任中心在企业内部的建立，就是在企业内部建立起成本中心与投资中心、利润中心，建立起财务预算与项目预算、资金预算的工作，确立内部的年度以及季度成本管理目标。对于已经完成的工作与正在完成中的计划要进行分层审批与执行，加强财务成本管理体系的精细化。其次，在进行预算的编制之时，企业内部的上级与下级要进行积极的沟通，将每一个责任中心的职责进行明确，制定完善的执行标准。企业内部要以月度为单位进行分析，以季度为单位进行成本管理考核，以年度为单位进行成本管理的总结。只有这样，房地产企业的财务成本管理问题才能得到解决。
2.2 加强企业内部资金管理体系的建立
资金管理体系的建立与健全对于房地产财务成本管理工作效率的促进作用，加强资金的预算管理以及信息化管理，对资金进行科学合理的筹集以及日常管理是资金管理体系的重要内容。在进行资金的预算管理以及信息化管理之时，企业的财务成本管理工作人员要对企业内资金的收支以及纳入情况进行准确的把握，将每日的现金流量以及月迤逦的资金预算进行核对，将日常管理工作与年度财务管理工作进行结合。另外，房地产财务管理工作者应该以网上电子银行以及相关的财务核算系统为基础，建立起一个符合企业财务管理工作实际的资金预算控制与结算控制、决策控制，使房地产财务成本管理工作的全程预警体系。
2.3 对企业的财务管理体系进行升级
加强财务管理制度的改革和推广，是对企业财务会计制度和财务费用审计制度的提高。第一，房地产企业管理者应该对财务成本管理每一个层次的人员进行授权，只有财务成本管理相关具有合理的权利，才能对成本费用的支付以及资金合同的评审进行合理飘转。第二，要对每一个会计主体的财务数据进行有效的记录与科学的收集，使成本管理人员的结账以及报表编制工作具有统一的规范，保证成本会计的科目设置与造价会计的科目设置相一致。第三，要将全面的预算体系与核算体系进行结合，使每一个会计主体得到统一，完善成本管理核算系统。优化和企业财务管理系统升级是房地产企业的财务成本管理解决的关键，也是关键一环。
3 结 语
综上所述，房地产行业的发展是社会和经济发展的重要基础，加强对房地产行业的发展，对提高社会和公共生活满意度的发展具有重要作用，房地产财务成本管理工作是房地产管理工作的重要内容，笔者从房地产财务成本管理存在问题进行分析，提出几点优化对策。希望以此引起房地产企业管理者对于财务成本管理工作的重视，加强成本管理力度，促进房地产企业的成本管理质量提高，为房地产财务安全提供一个有力的保障，为社会和谐发展服务。
参考文献：
[1] 郭淑华。房地产企业成本控制存在的问题与对策[J].财经界（学术版），20xx,（6）。
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摘要：房地产市场营销作为房地产经营中的一个重要环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键！
关键词：市场营销；市场机会；风险管理
1房地产市场营销管理的意义
房地产行业具有投资大、开发周期长、设计环节多等特点，又处于这种不断变换的外部环境下，房地产企业经历的风险就比较多，在社会主义市场经济体系的建构和完善的今天，市场营销学发展迅速，市场营销学的进步着实影响着房地产企业的发展，也推动着国民经济的发展。在激烈的市场竞争中不存在没有风险的机会，而在企业所遭遇的各种风险中，营销风险的危害最大，也最难预料和预防。因此，要想在这复杂的环境生存发展，就需要加强房地产市场营销的风险管理，对其进行探索研究，用科学的方法对其进行规范管理，有着极其重要的意义。
回避营销风险可以节约企业成本。市场营销风险者最经济的手段为就可能发生的风险做好准备，运用最合适的、最佳的技术手段降低管理成本。以最适合的市场营销风险工具，及有关的安全计划，以最合理的处置方式，把损失控制到最低限，以尽可能低的管理成本，达到最大的安全保障，取得控制风险的最佳效果。促进房地产企业风险管理水平的'提高，使其在日趋激烈的竞争中立于不败之地。
2房地产市场营销风险的形成和成因
从实质上分析，市场营销风险的成因主要有两种：一种是企业主观因素造成的，另一种是市场环境的客观因素形成的。
2.1房地产市场营销风险的主观因素成因
1企业未摆脱传统计划经济体制的影响，仍然保持传统的市场营销观念。计划经济时期商品供不应求，传统的营销观念奉行的是以产定销原则。现代市场营销观念奉行按需生产、以销定产原则，强调根据市场需求组织生产经营活动。在现代市场经济条件下，商品供应相对过剩，消费是一种属于消费者***的行为。企业营销观念错误，导致行为错误，因而产生风险。
2企业决策者习惯于凭主观想象作出营销决策。最终将会导致产品滞销，资金搁浅。
3企业营销管理者和营销人员不了解市场规则、规范或法规，也极易引发市场营销风险。
在市场经济体制下，为了维护公平的竞争环境，长期以来形成了一系列规则规范、法律法规如国家有关的法律法规、行业行为规范、惯例等，如果某一企业的营销活动违反了市场规则规范，重者则受到国家法律的制裁，轻者则受到同行其他企业的*** 、封杀和联合反击，最终使企业败北。
4企业缺乏处理市场营销风险的经验和知识。当企业产生营销风险后，由于缺乏处理营销风险的经验和知识，风险就不能被及时控制并化险为夷。
2.2房地产市场营销风险的客观成因
市场营销活动受到企业外部各种环境因素的影响和干扰，并由此而引发市场营销的风险。对此类原因，企业必须加以研究。
1市场需求变化的客观性，是导致市场营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善，企业的生产经营活动愈来愈受制于市场需求。而市场需求则是一个不断发生变化的不可控因素。我国企业所面对的市场需求，已经由数量型需求转变为质量型需求，并且正朝着个性化需求演进。
2经济形势与经济政策变化产生市场营销风险。近几年来，我国的社会经济形势可以说发生了翻天履地的变化：纵观我国经济的方方面面，无一不在快速变化中，并继续快速变化著。从全球经济形势看，各国经济之间的相互联络度和影响度也在进一步上升，世界上某一国家的经济形势的变化，也导致其他国家的经济形势发生变化。
3房地产市场营销风险管理的种类
3.1内部环境的风险管理
企业的内部环境包括企业体制、执行机制、企业营销政策、营销体系、营销环境等方面的因素。企业中市场营销体系内部环境又是市场营销风险管理的基础，没有良好的内部环境，风险管理很难发挥有效的作用，所以改善公司内部环境对提高公司内部营销风险管理能力有着非常重要的意义。其中内部环境有：
1风险管理理念的强化。如房地产公司风险管理理念淡薄，遇到问题再处理，不总结经验教训，上升不到风险管理的阶段，内部员工欠缺风险的意识等一系列问题的思想理念的强化。
2部门权利和职责。权利和职责的清晰分配，各尽其责。
3制定合适的人力资源准则。人力资源部制定雇佣、定位、培训、评价、指导、晋升、薪酬和补偿措施的准则，统一评定标准，实行精细化管理。
3.2市场监控的风险管理
市场唯一不变的法则，就是市场永远在变。关注市场的当前情况的同时，关注市场的变化，这包括对国家市场政策和竞争者的情况的监控。把握好市场变化的法则，预测市场变化所带来的影响，对市场供求平衡的准确分析。
1资讯传递，有效的沟通。建立资讯系统，对市场及时监控与资料获取、采集、分析。管理层与员工之间有效沟通。
2建立风险评估工具。风险评估技术需要利用众多资料来比对，要重视蒐集关于风险的历史资料，遇到风险时及时记录，使其形成历史资料，作为以后的风险评估工具。
3有效的监控。风险管理是随着时间而变化的，原来有效的风险应对可能对现在不起作用，控制活动也失去作用，需要对市场政策环境等进行及时监控和资料分析。
3.3产品的风险管理
产品风险是指产品在市场上处于不适销对路时的状态。产品风险包括产品自身风险、产品质量风险、产品入市时机选择风险和产品市场定位风险、产品品牌风险等。产品自身风险又包括：建筑、结构、装修、材料、小区规划、绿化、配套、位置、文化差异等等。
4市场营销风险管理的控制
在房地产营销过程中，不论哪种风险都必须有针对性的进行规避和管理，因此房地产企业应设立门的人员或机构进行企业风险管理活动，系统性、全域性性对风险进行定期的复核和评估：
1提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中。将风险管理纳入日常的经营管理工作中去，尤其是对于那些不可控因素如体制、政策、市场等造成的风险，更要有清醒的认识和管理措施。
2建立合理的风险管理组织。为了使风险管理成为企业持续不断的管理活动，有条件的企业应建立相应的风险管理机构，条件不成熟的企业也应设专人进行风险管理。同时，企业也要充分利用“外脑”即利用专业风险管理咨询公司为房地产企业服务，做好企业的风险管理工作。
3建立高效的风险管理资讯系统。运用这一系统可以在合适的时间把合适的资讯传送到需要此资讯的人员那里。这样的资讯既包括风险管理理论与方法的管理支援资讯，还包括房地产行业和企业自身风险及风险管理政策的资讯，以及企业外部可以给企业风险管理提供支援的资讯，是一种全方位立体性的资讯网路。企业可以利用现代先进技术，特别是企业区域网路来建立风险资讯管理系统。
4建立科学的风险管理机制。事先对风险进行衡量，确实了解企业的风险度，并对可能发生的损失有足够的估计，收集企业自己和行业的相关资料，进行分析比较，并密切注意社会、经济、政治和自然环境的变化，发现潜在危险，力求避免或转嫁风险。进而作出处理风险的正确决策。充分认识和掌握风险发生的特点和规律，摸清产生风险的各种因素，合理安排专案管控，制定系统制度，搞好风险专案的重点管理，提出有利于企业的最佳处理方案。通过各种防灾防损措施尽力预防和消除可能发生的风险，或降低风险程度，以较少的耗费得到最好的安全效益。最后进行方案的成果评估。
5总结
总之，房地产企业如果要想实现企业的既定目标、要想实现企业利益的最大回报、要想使企业的资产发挥最大的效能同时将风险降至最低，就必须识别所有重大的风险，采取必要的风险管理措施，通过完善的风险控制系统，确保企业的可持续性发展。
摘 要：进入 21 世纪，随着企业运营模式的转变，越来越多的经营活动被作为项目来运营，工程项目管理的思想逐渐深入人心，其作用也愈发明显。 同时计算机和互联网技术在工程项目管理领域的应用，使工程项目管理的信息化成为了必然的趋势。 工程项目管理信息化能够有效提升房地产企业的项目管理水平，但同时，工程项目管理信息化对于我国还是个较新的课题，在实施过程存在许多困难和疑惑。 本文通过对影响项目管理信息化的因素进行分类，并对其中重要因素进行分析，明确工程项目管理信息化定位，从而使本文的研究对项目管理信息化的建设具备一定指导意义。
关键词：工程项目管理； 信息化；策略；影响因素
1工程项目管理信息化
影响因素的构成随着工程项目管理理念在我国的流行，工程项目管理信息化作为提高项目管理水平的重要手段在国内也蓬勃发展起来。与此同时，工程项目管理信息化的失败案例随着信息化浪潮的高涨也逐年增多。据西方某调研公司分析报告，80%-90%的房地产项目管理信息化投资没有达到预定目标，80%的企业在实施信息化过程中工程超期或超过预算，60%既以失败告终或最终放弃，当然也有 25%完全符合企业和技术的目标，10%-20%的企业项目信息化满足了所有既定的工作目标。
工程项目管理的信息化包含两重含义，一是信息化，二是工程项目管理。就像上文说到工程项目管理信息化不同于企业的信息化，所以工程项目管理信息化的影响因素也不同与企业信息化的影响因素。笔者认为工程项目管理信息化着重突出工程项目管理特殊性，但同时也必须考虑到信息化的普遍性，所以工程项目管理信息化的影响因素可以分为影响信息化的因素和影响项目管理的因素两方面，后者也可
2 信息化影响因素分析
笔者通过阅读大量企业信息化方面的文件资料，研究了一些相关案例及实地调查研究后认为，信息化的影响因素是房地产企业信息化活动有关、并对信息化建设有着紧密、直接、重要影响的关于信息、利用信息的主体、信息技术以及信息化法规的集合。它由企业信息化内部环境和企业信息化外部环境两个子集构成。
信息化外部环境和内部环境是两个相对的概念，对于特定的企业而言，发生在企业内部并对企业信息化有影响的环境的子集，即为企业信息化内部环境。如本企业项目管理模式、当前项目管理信息化水平、项目管理人员素质、领导对信息化的支持程度、资金投资力度等因素都属于企业信息化内部环境。良好的信息化内部环境是企业进行信息化的基础，是保证信息化成功的根本前提。
对于特定的企业，发生在企业外部且不由或者不完全由企业控制并对信息化有影响的因素的总和，即为企业信息化外部环境。如当前行业项目管理信息化水平、软件咨询商和供应商等外部资源条件以及行业环境等都属于企业信息化外部环境。企业信息化外部环境是进行信息化的重要影响力。
2.1 企业外部环境对工程项目管理信息化策略的影响(1)外部环境因素的确定。房地产企业在实施项目管理信息化的过程中，会遇到很多问题，涉及到多个不同类型的信息化环境因素。一般地说，当问题出现时，企业的决策更多的是被动采取以获得解决问题的目的。企业实施项目管理信息化基本上都是分若干的阶段目标从而促进信息化成功这个大的目标地实现。因此，在每个阶段里，企业对信息化环境的因素进行详细分解审查，抓住信息化问题的主要脉络和矛盾，及时做出正确选择是成功实施企业信息化策略的根本方法。
要分析各个因素对与项目管理信息化的影响，首先要确定各个因素的内容。由于项目管理在国内发展的并不是非常普及，而有关项目管理信息化的影响因素在国内并没有权威的文献资料以供参考。所以笔者参考了 20xx 年国家信息评测中心公布的企业信息化构成指标和国内大量有关企业信息化影响因素的文献资料，并着重考虑了项目管理信息化的特殊性，项目管理信息化的过程等因素，确定了影响项目管理信息化的基本因素：软件供应商和咨询商。当然企业的自身情况不尽相同，但上述两个因素无疑对大部分企业来说都是必须重点考虑的，以下就对这两个影响因素进行重点分析和研究。
(2)利用关键因素法选择软件供应商。软件供应商独立于实施项目管理信息化企业的外部，虽然也可以看成是企业的外部环境的因素之一，但对于项目管理信息化的策略制定来说，很大程度上要借助软件的实施才能达到最终的目的，选择合适的软件供应商及其产品对企业信息化的成功与失败起着直接、重要的影响。
各个企业在项目管理信息化建设中的目标定位，待解决的问题不尽相同，工作的核心和领域侧重不同，生产的流程各异，对系统的集成性要求不一，要真正地做到“知己知彼”，才能正确选择、发挥软件技术优势，使项目管理信息化能够成功实施。
目前在中国软件市场上存在着两类供应商，一是国外的软件供应商，由他们所开发的软件在一些发达国家己经经历了长期的使用阶段，所以在系统的集成性、软件的成熟性和稳定性方面比较理想，更能满足企业的`需求，企业服务信誉、质量相对国内软件商比较好。但是它对于中国的企业也存在一些缺点，如本土化程度不高，对企业内部的管理水平和数据基础要求甚高，从实施的角度上看困难比较大，另外它的费用很高。二是国内的软件供应商，由他们所开发的软件符合中国的本土化，费用不是很大。但是，软件自身的功能间集成能力有限，从中国企业的普遍使用的角度上看还有待提高。关键因素法针对引起矛盾的众多问题进行阐述、从而找出过程中起着主要作用的因素的一种分析方法。简单地说，它是一种将复杂问题简单化而仍保证对问题分析的客观性的做法。它本身是一种传统的评价方法，但是，仍具有以下优点：利用主观认识进行客观分析，关键因素法的核心部分是对各个因素作用性进行主观赋值，因此它是将主观定性认识用数字反映了出来，根据经验和认识，对各个因素的重要程度进行调整，从这个角度说，体现了客观性；由于对引起作用的各个因素进行了赋值，相当于对其进行了标准化处理，使一些不同度量的企业外部环境因�
(3)咨询商的选择策略。一般说来，企业自己进行项目管理信息化或者和咨询公司做理论上都可以，但成功的实施必须具备知识，经验，同时软件蕴涵的管理思想以及软件自身技术性，对实施人员的素质要求比较高，在企业内部要找到这样的人是比较困难的。由于企业自己的人员一般不够专业，即使实施完成，一般来说会存在一定的缺陷和漏洞。
2.2企业内部环境对项目管理信息化策略的影响对于一个企业来说，在确定了外部环境因素影响的同时，企业自身的因素也是影响企业项目管理信息化的重要方面。对于影响项目管理信息化的内部因素，我们可以建立一个模型，从信息技术、人员、环境、过程共 4 个方面的水平来综合衡量企业实施项目管理信息化的能力。其中，信息技术用企业的信息系统方面的情况来表示，人员用信息化相关人员的角色和权威方面的情况来表示，环境用企业管理层对信息化的认识方面的情况来表示，过程用企业内的实践方面的情况来表示。很明显，实际上，企业实施项目管理信息化能力越强，意味着该企业项目管理信息化水平越高。
这 4 个方面的具体内容如下：
(1)信息技术方面①企业购买或开发的项目管理信息系统非常小，购买和开发的决策也是企业的低层部门根据本部门的需要做出的。
②项目管理信息化系统数量增加，可以覆盖企业一部分的业务，但各个部门不同业务之间缺乏信息的共享。
(2)人员方面
①企业没有或很少有具体负责项目管理信息化的人员。
②企业拥有所需的技术专家和工作人员，在企业和部门层次上均配备有适应项目管理信息化需求的工作人员。
③企业拥有同时具备信息化技术和项目管理知识的复合型技术人员，可以很好协调业务部门和信息部门的工作，并在可能情况下实现了智力输出。
(3)环境方面
①企业管理层对项目管理信息化不关心或很少关心，对于实施项目管理信息化所产生的费用竭力控制。
②企业管理层认识到项目管理信息化是提高效率，降低成本的有效手段之一，并着力提高本企业的项目管理信息化水平。
③企业管理层认为项目管信息化对企业提高其核心竞争力至关重要，并开始将项目管理信息化的基础设施作为企业的宝贵资产。
【摘 要】近年来，房地产行业发展迅速，� 而房地产行业在飞速发展的同时，也发生了很大的变化。随着我国房地产行业逐渐的深入推进市场化时，也为我国人民群众的生活水平以及居民居住条件的提高都有很大贡献。房地产行业市场化的推进，也为地方政府增加了财政收入，对地方经济的发展都有很大促进作用。但是房地产经济管理却存在着很多问题，本文根据我国房地产经济管理中的问题，提出相关地解决策略，以提升我国房地产行业的经济管理水平，促进此行业的健康发展。
【关键词】房地产经纪管理；问题；解决对策
一、引言
房地产经纪管理，意思是在一定数量的商品房内，对这些商品房所支出的费用，进而管理这些费用，并以成本项目对这些费用进行分类和分配。对这些费用进行管理分类的目的就是对房地产开发项目的所用的成本和房地产项目投入所用的总成本进行有效的管理。房地产的经济管理中有许多问题，没有颁布相关的扶持政策、管理的目标不确定、管理机制也不完善等，将房地产经济管理中存在的问题进行妥善解决，才是房地产行业所要关注的。重要话题。
二、我国房地产经济管理现状
1.对于我国的房地产行业，我国颁布了一些关于房地产宏观调控的政策，也对房地产行业的管理控制进行了加强，然而这些房地产宏观调控的政策却没有起到实际的作用，这些政策完全解决不了房地产行业中问题，却一定程度上提高了商品房的房价。
2.我国的房价持续不断的上涨。我国物价水平的持续上升，带动了房地产行业所需的建材以及土地等资源成本的提高，这就造成了我国房地产行业商品房的房价持续上涨。
3.从当前的发展形势来看，房地产行业在未来几年还是有很好的发展前景的。而在20xx年经济危机后，国家已经意识到推动经济发展的不合理的发展模式，以投资、出口的形式来扩大内需，而我国同时出台了一些促进消费的政策，使商品房的房價进一步提升。
而我国在今后的推动城镇化发展的进程时，房地产行业一定会快速发展，房价也会逐渐稳定上升。
三、房地产经济管理中存在的问题
1.房地产经济管理缺乏完善的管理机制
拥有一个完善的房地产管理机制，才会使房地产市场更加规范，促进房地产行业的健康发展。即使我国颁布了关于房地产经济管理方面的政策，然而这些政策却没有实际的效果，缺少一个完善的市场监督机制来保证这些政策能够贯彻落实。随着我国商品房房价的不断上涨，许多房地产开发商都发现其中的商机，因此对房地产行业的投资不断加大。另外，我国依然有很多购房投机者，它们进一步拉高了房产价格，且价格已经产出了消费者的购买能力。这些购房投机者没有严格按照我国颁布的相关房地产的政策，使得这些政策无法正常落实，政策成为了一种形式，在没有完善的管理机制下，我国房地产行业的经济管理必然会存在一些漏洞。
2.管理目标不确定，没有长期的政策
我国房地产经济管理的相关政策中，并没有连续的政策扶持，从而使目标的管理不确定。通常情况下，我国将遏制房地产的市场需求来当做市场管理的目标。而现在，我国对于房地长试产出现的问题还不能从本质认知，因此，在这些政策颁布后并没有针对性，对房地产的经济管理也就起不到实际作用。而国家颁布的一些长期政策与短期政策存在一些矛盾，使房地产经济管理的效果降低很多。房地产相关的政策由于其没有连续性，使得房地产经济的秩序得不到规范，一些购房投机者趁虚而入，严重制约了房地产行业的发展。比如房产税的税收政策以及经济适用房政策等政策的落实时，都表明了我国房地产经济管理没有一个连续的政策，管理目标也不准确。
3.缺少完善的法律法规体系
与国内房地产行业相比，国外房地产行业拥有一套比较完善的法律法规体系，促使房地产行业经济管理政策可以有效贯彻落实。然而，我国的房地产行业的发展并不成熟，没有制定一套完善的法律法规来对房产经济管理进行规范化。房地产经济管理在房地产行业中，贯穿了整个房地产的建设、开发、交易以及后期管理等各个时期，我国还没有相关的法律法规贯穿于房地产行业的各个阶段。另外，我国颁布的相关法律法规，并不能顺应房地产行业的发展速度，从而架空了这些法律法规。
四、针对房地产经济管理中存在的问题提出相关解决策略
1.建立完整的管理机制
对于我国的房地产市场混乱的状况，可以建立健全房地产行业的管理机制进行规范。建立完整的管理机制，政府要要发挥出应有的作用，汲取国外先进的房地产经济管理的经验，然后国家制定一个完善合理的制度。
2.建立连续的房地产政策
我国的房地产行业发展还不成熟，只有制定连续的房地产政策，才能促使房地产行业的有序进行，以防房地产行业出现混乱，保证房地产行业的健康发展。另外，还要制定长远的计划，明确房地产经济管理的目标，争取引导居民住房消费。
五、总结
由于房地产经济管理是一个比较繁杂的项目，要想把房地产经济管理做好，就要制定完善的管理机制，确定管理目标，制定连续的房地产政策以及要有完善的法律法规体系，只有这样才能使我国的房地产行业的市场进行规范，避免投机者钻空子，故意抬高房价，保证房地产行业的健康发展。
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一、房地产业经济管理的现实缺陷
1、缺乏足够的经济管理理念
房地产业的蓬勃发展，促使企业内管理者逐渐把目光转移到了经济管理对该行业的巨大作用上来。本着加快房地产业发展步伐的目标，为数众多的房地产开发商已经非常重视企业内部的经济管理工作。然而，现实的经济管理工作存在着诸多的弊端，首先最为明显的，就是行业管理者对企业内部的经济管理工作还没有一个清醒的认识。大部分企业都认为经营管理工作仅属于企业内部财务部门的业务范畴，而把这些繁重的管理任务都压给了它们的财务部门。如此的做法很不利于相关部门工作的开展。因为经济管理职责涉及到企业内部的所有部门和机构，并且它们彼此有着不能分割的密切业务关系。通过有效的经济管理可以加强相关部门的有效协作，最大限度地施展每个部门的特有功能。故此种职能可以极大地促进各个部门的效率发挥，非常有利于房产行业管理水平的提升及其快速发展的促进。因此，欲切实达到经济管理的最初目标，第一，必须先有一个明确的认识，全体干部职工、企业的每一个部门都要给经济管理工作以足够的重视；第二，每名员工都积极地参与其中并为企业的繁荣发展献计出力。
2、不具备有效的经济管理体系
本着配合好经济发展大趋势的目的，我们国家已经对房地产行业的经济管理工作给予了极大的关注。先后制定了一系列该行业的经济管理政策和制度。但是这些法规的建立并没有得到有效的实施，更没有见到所期望的实效。房地产行业的经济管理状况依然比较落后和混乱，绝大多数的政策实施都脱离实际现状，并且不可能恰当地处理建设过程中发生的各类矛盾和问题。个别政策的落实过程仅流于形式或走过场，根本没有深入到具体的房地产内容当中。从总体上说，其极大地制约了房地产行业的发展速度。另外，所制定的政策根本没全覆盖房地产业的很多具体内容，从而导致不同管理者对同一问题都各持己见，结果造成管理效果的大相径庭。其根本不可能具备统一协调的经济管理职能。房地产行业始终作为当地政府创收主渠道，在这种情况下，倘若地方政府不能够实施有效地管理，那么国家的宏观控制再严格亦不可能见到实效。从而，使没有实施有效管理的房地产行业，在下一步的交接管理中更无法有序开展工作。同时。房地产行业的杂乱局面也会波及到其它相关行业，并引发国家对其他行业的管理失控。
3、缺乏房地产企业的远景规划
房地产企业发展进程中的短期行为，其已经构成了整个房地产行业普遍顽疾。不仅房地产开发商本身未制定长运的企业发展规划，就连政府职能部门所制定的政策、制度，也没有契合实际的科学性和合理性，更不具备长远的约束性和可操作性。为数众多的`房产企业所拟定的经营目标均为眼前的目标，政府仅对房地产行业的部分运作内容给予了政策性的指导和调控，而且其中不乏较严重的片面性和局限性。这就严重地失去了对房地产企业经营的管理作用，且远远地满足不了房产企业现实的经济管理需求。由于房产企业管理的不规范，导致房地产市场的畸形发展，并造成相当严重的不正当竞争行为，这已经造成了市场经济体制的极大伤害。政府制定政策在一定范围内的不完整和脱离实际，严重导致在其政策落实阶段会屡屡发生许多新的矛盾和问题。因为房地产行业的经济管理会牵扯到很多的社会部门，况且，很多新问题的连续发生，会在很大程度上阻碍行业政策的制定和执行，甚者会因管理力度的增大反而给市场带来更大程度的负面效应。故众多的房地产开发商在经营规划方面的短期行为已严重制约了企业的健康发展。
4、法律法规缺乏完整性
法律是限制和约束任何不当行为的有力武器。总的来说，我国的房地产市场是近些年才逐步形成的。到现在为止，给这一市场制定法律法规的进程还依然处于起步时期，而且尚未完整地制订出一套对房地产经� 现实对房地产行业的管理还基本上停留在舆论宣传阶段，而缺乏具有鲜明针对性的法律法规建设。所以，其仍不能圆满地治理房地产市场的不规范行为。过去我国的法律法规建设就一直不够完善，现实就更跟不上时代发展的需求。故当今的房地产市场出现局部的法律真空也属于历史的必然。但是，房地产市场这种不规范局面不能长久维持下去，否则，将严重阻碍市场经济的发展，损害国家和人民群众的利益。我们必须完善相关法律、强化管理职能、加大执法力度，尽快扭转这一无序的市场状态。
二、房地产经济管理问题的解决建议
1、做好房地产开发过程的经济核算管理
当房地产工程完工时，要计算各项支出的单项额度，以便很快核算出工程的总投资规模。选取恰当规范的经济管理措施，将总体工程的建设过程及交付环节做出深入、完整地经济研讨及评估；然后，再依托经济管理的实施，检查出超越预算支出和节约成本支出的相关项目，从而总结出造成工程投资升高和降低的原因所在，核对出每一单项成本管理的实施结果。据此，能够在遵循成本运行规律的基础上，为更大程度地减低成本投入寻找路径。并给下一步工程的目标成本管理奠定思想基础。
2、搞好地产建设阶段的成本运行管理
在搞房地产的经济管理时，尤其关键的一个环节就是做好房地产建设过程的经济管理。执行好此环节的经济管理，能使材料成本消耗大幅度的减小。由于在整个工程的建设成本中，材料成本占相当主要的份额，其依具体的施工条件的变化而差异很大。故在此过程中，就必须对材料的消耗做严格地调控，且拟建一套完整系统的经济管理运行体系，以保证对材料消耗的全过程实施必要的控制、管理和监督。
3、抓好房地产开发招投标环节的经济管理
当实施房地产开发工程招投标环节时，拟定投标报价的管理人员必须对工程的建设方案和具体细节有深入的了解，并对工程的经济评价和风险防控有准确的核算，以至于能够把本企业的各项费用支出全面地把握住。在此基础上，其才可以编制出适合本企业及该项工程特点的经济管理方案。
三、结语
通过上述分析，我们认识到房地产开发的经济管理是一个综合工程。欲实施好房产企业的经济管理工作，第一步必须拟定好长远的经济管理目标。其次是确定好本企业管理的细节控制原则，并构建好运行机构和做好职能人员的设置工作。在完善好经济管理的体制机制基础上，坚持具体问题具体分析的指导思想，与时俱进地抓好管理的各个环节。从而推动企业高效益的健康发展。
我叫xxx，今年xx岁。毕业于xxx。我性格活泼开朗，大方热情，乐于助人，平时喜欢阅读、看书和上网流览信息。我曾经在学校参加过房地产实习，在实习期间我严格按照正式房地产的标准来要求自己。
我深入学习，和他们相处融洽，和他们一起学习了语文教学的各种知识，掌握了一定的房地产技巧，也对房地产工作有了一定的认识，找到了自己的学习一套方法。同时，在实习当中，身边无私奉献的精神和天真、求知若渴，勤奋的`学习态度深深地感染了我。我也深深体会到了作为一名房地产工作人员的乐趣和重要意义，更加坚定了自己做一名房地产人的决心，成为一名优秀的房地产成员也成了我的愿望。
摘要：伴随我国城市化进程的加快，房地产行业也因此而得到迅猛发展，但随之而来的是房地产企业融资困难局面的进一步加剧，要实现房地产行业的长远健康发展，就必须着力解决当前房地产企业在融资方面遇到的问题和困境。本文笔者就针对房地产企业融资问题及完善建议进行了分析和研究。
关键词：房地产企业；融资问题；完善建议
房地产企业属于资金密集型企业，其在运作过程中需要用到大量资金。然而，现阶段我国房地产融资结构还不够完善，只有很少一部分房地产开发商是依靠自己的经济实力进行开发建设，绝大部分都是通过银行贷款的渠道进行融资，这就导致银行担负着因房地产企业融资所带来的巨大风险。由此可见，加强对房地产企业融资问题及完善对策的研究具有一定的必要性。
1房地产企业在社会经济发展中的重要作用
房地产企业指的是将盈利作为主要目的，通过开展房地产服务、经营与管理等活动来获取经济收益，并采用独立核算与自主经营模式的一类经济组织。尽管近些年由于受到我国房价调整以及美国次贷危机的影响，我国房地产企业的发展面临极大的冲击和挑战，但作为人们物质生活与生产活动的基本支撑，房地产始终在人类生存与发展中占据着至关重要的地位。伴随人们生活质量的提升以及城市化进程的加快，房地产市场的活跃度也越来越高，房地产行业在我国国民经济中具有基础性和先导性的作用，当前，着力开展普通住房建设将成为我国国民经济的一个新增长点。具体来说，房地产企业在我国社会经济发展中的作用主要表现在以下三个方面：第一，房地产企业是我国经济发展趋势的主导。据相关资料显示，1998年，我国房地产企业对国民生产总值增长的贡献率约为8.71%，但伴随我国房地产行业的进一步发展，到20xx年，房地产企业对国民生产总值增长的贡献率则上升到了13.6%，在仅仅几年的时间内就取得了如此大的进步。社会经济的飞速发展在一定程度上促进了人们收入水平的提高，所以，人们对居住环境所提出的要求也越来越高。在多种因素的影响下，我国房地产企业逐渐成为带动国民经济持续发展的新动力，房地产行业的进一步发展也使其在产业结构中的矛盾得到调解与缓和。第二，房地产企业的发展促进了我国财政收入的增加。我国收入的一大重要来源就是房地产行业的税收，包括房屋转让个人所得税、土地增值税、房产税等，以上这些都是收入中的关键组成部分。第三，房地产企业的发展使我国严峻的就业形势得到缓和。房地产企业的主要活动就是进行工程建设，而在工程建设过程中必然需要大量的劳动力，如此一来就能有效缓解我国某些地区所存在的劳动力滞留问题。与此同时，房地产企业在进行工程施工建设的时候需要用到钢筋、水泥等各种材料，这样就能带动相关行业的发展，使劳动力就业难的问题得到改善。
2房地产企业融资现状及存在的问题
当前，我国房地产企业的融资现状并不是很乐观，具体表现为融资手段单一、融资压力大等，国内房地产行业发展的市场化水平偏低，国家出台的相关支持政策也比较少，这就致使房地产企业的融资方式难以实现多元化，融资的效果也无法达到最佳水平。现阶段我国大部分房地产企业都是采用银行信贷作为主要融资渠道，因为银行借款的利息相对来说是比较少的，这样能确保企业的经济效益。与此同时，房地产企业在融资过程中也存在一些问题，具体如下：
2.1房地产体制不够完善
现阶段，我国房地产行业还没有建立统一的、专门的行业监管部门，各地区职能部门都比较分散，且在开展监管工作的时候缺乏规范性，这就很容易导致部门之间在管理调配工作上出现不协调甚至产生纠纷问题，此外，当前我国房地产机制的敏感度也比较低，再加上房地产市场的起步时间较晚，房地产信息与实际存在极大的偏差，市场供求机制也不够敏感，这就导致房地产价格无法客观真实地反映市场实际情况。一些银行贷款有可能被过度信任及过度使用，导致借贷率偏高，进而影响到整个房地产行业的波动；自有资金较少导致过度融资也可能引起经济泡沫等方面的问题。
2.2财务负担较大及融资成本偏高
基于房地产企业本身的特点，其在经营与管理过程中必然需要较多资金，与此同时，对投资的需求量也比较大，由于房地产项目的投资建设周期较长，资金的回收也比较缓慢，这就导致许多房地产企业的银行贷款难以在短时间内还清，在长时间累积之下，这些银行贷款必定会产生高额的利息，最终导致企业的财务负担进一步增大，并且会伴随巨大的财务风险，显然，这种融资方式的成本代价是非常高的。
2.3企业规模较小，信用度偏低
当前，我国绝大部分房地产企业的规模都比较小，能自由支配的资金十分有限，而且其中还有一部分企业尚不具备进行房地产项目开发建设的资质。与国外发达国家相比，我国国内的'房地产企业数量较少，而且其中主业为房地产的上市公司数量更加寥寥无几，品牌化、集团化的房地产开发商同样屈指可数。规模小是其次，最为关键的是现阶段我国许多房地产企业的信用水平也不高，信用度偏低即代表着信贷风险较大，最终导致企业融资陷入更加困难的境地。上述这些问题都对房地产企业融资造成了一定影响。
3房地产企业融资完善建议
3.1完善相关法律法规
当前，我国房地产行业的相关法律法规还不是很完善，要求我国政府职能部门提高对房地产行业规范发展的重视度，根据现阶段房地产行业的发展现状，采取适当的措施对与该行业有关的法律法规体系加以完善，特别是房地产金融立法体系，应对引进外资方面的立法加以完善，确立多元化的产权投资模式。与此同时，国家应尽快制定和调整《违反房地产信贷管理办法处罚条例》、《房地产开发企业贷款管理法》等相关法律文件，使房地产融资过程中各方的权责更加明晰、操作流程更加规范，并使所有房地产融资当事人在开展融资活动的时候都有基本的参考依据，实现融资活动的合理、合法开展。
3.2进一步拓展融资渠道采用多样化的融资方式
我国房地产企业一直以来都存在过度依赖于银行贷款的问题，要实现对房地产融资体系的改进和完善，就必须着力解决该问题，进一步拓展房地产企业的融资渠道，实现融资方式的多样化。首先，应当� 其次，从银行的角度来看，应当不断推出更加多样化的融资服务，在原有贷款服务效率与质量的基础上，为企业提供更具有针对性与安全性的融资方案。最后，从房地产企业自身的角度来看，应当结合本企业自身的发展状况及资金需求状况设计出多种多样的融资方案，使企业的融资渠道不再仅仅局限于银行贷款。同时，应加强与国外房地产企业的合作，积极学习和引进国外先进的金融工具，进而促进房地产金融国际化。
3.3注重对企业管理水平的提升与融资成本的控制
无论是哪种行业，投资者在选择投资对象的时候都倾向于优先考虑信用度与管理水平较高的企业，因为这样的企业通常都具备较高的经营能力与盈利能力，对投资者的投资回报来说也更加有保障。因此，房地产企业必须注重对自身管理水平的提升，这样才能吸引更多的投资商。与此同时，房地产企业还应当加强对融资成本的控制，通过选择合理的贷款方式以及最为适用的融资渠道来实现融资成本的降低。
4结束语
综上所述，房地产行业在我国社会经济的发展中占据着十分关键的地位，现阶段，虽然我国房地产行业的整体发展水平得到了非常大的提升，但是在房地产企业融资过程中仍然存在诸多亟待解决的问题，包括体制不够完善、融资成本偏高、企业信用度低等，要解决这些问题，就必须完善我国相关的法律法规体系，拓展房地产企业的融资渠道，并加强房提升地产企业的管理水平。
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摘要：随着社会的发展和经济的进步以及科学技术的日新月异，在房地产企业的管理中，越来越多的企业摒弃了依靠数字分析和规章制度来强化管理工作的硬性管理方法，将更多的经历转移到了文化的认同上，通过优化企业的文化，凝聚更多的心理趋向、行为规范和价值观来柔性管理企业，从而在提高了企业相关工作人员的工作热情和工作积极性的同时，使得房地产企业的各项工作得以顺利的开展和运行，所以本文就房地产企业文化的内涵进行阐述，探究了强化房地产企业文化建设工作的重要性，分析了现阶段我国房地产企业文化建设的状况，并以万达集团为例提出了强化我国房地产企业文化建设工作的措施。
关键词：房地产企业；企业文化；建设；内涵；作用；现状；措施
一、房地产企业文化的内涵
房地产企业的企业文化是房地产企业在长期的经营活动中逐渐形成的，为全体员工所认同、遵守，带有本企业特色的价值观念、行为模式以及与其相适应的制度和组织结构，房地产企业的企业文化以房地产企业的管理哲学和理念为核心的，凝聚着全体员工的归属感、积极性和创造性，体现了房地产企业及其成员的价值准则、经营哲学、行为规范、共同信念以及凝聚力。现阶段房地产企业的企业文化主要包括物质层、制度层和观念层三个主要的层面，具有文化导向性，注重整体意识，有一定的精神追求，同时房地产企业也具有双向属性，即房地产企业既遵循文化事业的一般规律，同时，房地产企业又遵循市场经济的基本法则。
二、强化房地产企业文化建设工作的重要性
强化房地产企业的文化建设工作是促进企业发展的重要力量，也是提高房地产企业竞争力的重要法宝，同样也是促进企业长远发展的灵魂。也就是说房地产企业要想在激烈的社会竞争中取得更好更快的发展和进步，就必须通过提高自身的知名度、商业信誉、品牌和服务的质量来提高自身的内在竞争力，而这些都属于企业文化的范畴；其次，房地产企业的企业文化的建设是以提高企业的核心竞争力为最终目标的，而在房地产界，品牌竞争又是企业的核心竞争力，所以强化房地产企业的企业文化建设工作能够在很大程度上提高企业的核心竞争力；此外，房地产企业的企业文化具体稳定性，是企业发展的土壤，能够给予房地产企业更多的力量，是企业发展的灵魂，由此可见，强化房地产企业的企业文化建设工作对于房地产企业的长远发展有着十分重要的作用。
三、我国房地产企业文化建设的现状
一方面，通过相关的调查研究发现，现阶段一些房地产企业的管理者对于企业文化建设的重视程度不够高，只是从口号上理解企业文化，没有将企业的使命、宗旨和目标等内容结合起来，缺乏实际的执行力，导致了房地产企业出现“老板文化”、“旗手文化”等企业文化，形式化的房地产企业文化大大降低了房地产企业文化的价值，没有实现房地产企业实施企业文化的初衷。另一方面，房地产企业文化建设中缺乏创新性，众所周知，我国大多数房地产企业都是诞生于改革开放后，所以大部分的房地产企业存在同一化和重复性，大部分的房地产企业都将“团结求实、质量第一、开拓创新、顾客质量、服务周到”等口号作为自己的企业文化，千篇一律，模仿较多，不能和企业自身的特点和特色来建设自身的企业文化，这样一来，既不能体现企业的价值观和精神信念，也不能发挥企业文化应有的`价值。
四、强化我国房地产企业文化建设工作的措施
1.实际案例
众所周知，万达集团可谓是房地产企业的领头军，之所以万达集团能够有今天的成就，与其优秀的企业文化是分不开的，纵观万达企业集团的企业文化，我们可以看出，在第一阶段，万达集团的强调诚信经营，老实做人，精明做事是其企业文化；第二阶段，万达集团强调社会责任，共赢创富，回馈社会是其企业文化；第三阶段，万达集团强调追求卓越，国际万达，百年万达是其企业文化。由此可见，万达集团在不同阶段，都有着不同的企业文化，而且其制定的企业文化是与其发展水平和战略目标相吻合，是有利于其下一步的发展和进步的，因此，万达才有着今天的成功和成就。
2.强化措施
①树立以人为本的管理理念
人是企业发展的核心，也是企业文化的灵魂，所以树立以人为本的管理理念，增强员工对企业文化的认同感是十分重要和必要的，也是使企业文化能够切实发挥其应有作用的关键，而对于房地产企业来说需要从两方面着手，一方面，对于房地产企业的员工来说，要把一切活动都围绕着调动员工的工作热情和工作积极性来开展，使员工能够接受企业文化，并且使员工拥有较强的责任感、使命感和荣誉感；而对外，要树立信贷的营销观念，强调以顾客为中心。
②加强创新和协作的力度
对于房地产企业来说在营运过程中不仅需要和本行业的其他企业进行交流，而且需要和政府行政管理部门、金融机构以及建筑材料供应商等其他组织进行沟通和联系，所以在这个过程中，加强协作意识成为了房地产企业文化的必要组成部分；此外，要想在激烈的社会竞争中取得更好更快的发展就必须加以创新，房地产企业的企业文化中必须真正的体现人性化、个性化以及现代的服务理念。
③优化自身的企业形象
优化房地产企业的企业形象，不仅要树立良好的品牌意识，还需要房地产企业以诚信为根本，打造具有房地产企业特色的企业形象，这同时也是优化房地产企业外在企业文化的必然需求，这就要求房地产企业要充分的考虑自身的品牌设计、规划设计、市场定位、文化品味以及服务水平等，以诚信为根本，做到表里如一，加大宣传的力度，使自身的企业形象得到不断的优化，强化自身的竞争力。
五、结语
虽然现阶段越来越多的房地产企业比较重视房地产企业企业文化的建设工作，也在一定程度上促进了企业的发展，但是就实施情况来看，依旧存在一些问题和不足，所以不断的优化和完善房地产企业的企业文化是需要相关工作人员一直努力的方向和目标。
参考文献
[1]郝丹江。浅析国有房地产企业文化建设的意义与途径[J].南方论刊，20xx，（5）：79-80.
作者：侯佳楠 单位：秦皇岛兴龙房地产集团有限公司
3.1在信息制度和人才培养方面。首先，要提高从业人员的信息化发展的意识，提高人们应用信息技术手段来节约大量复杂数据问题的思想观念，树立员工终身学习的学习态度，这些可以经由企业文化的方式来展开工作。然后，关于房地产企业的信息制度建设，一定要保证信息技术在工作中应用的合理性和科学性，从而保证数据信息的安全和稳定。还要加强完善信息标准化的规章制定，建立信息化标准体系，寻求适合我国房地产行业发展的方案和途径。在专业技术人才使用方面，应该不断吸收和引进适合房地产发展的有用人才，不断注重人才队伍培养，加强人才培养力度，引进有工作经验和培养具有创新精神的技术型人才。还要建立人才培训机构，加快信息化知识的普及和加强技术交流合作，不断的学习外国的先进的信息技术方法，取长补短，为我国房地产信息化建设提供有利保障。
3.2在房地产制度和管理方面。首先，政府应该对房地产信息化的发展给予大力的支持，不断完善我国房地产市场规范制度和提高对各个企业的管理能力，要不断改进和完善我国房地产的基本规章制度，建立完善的房地产法律体系。我国已经进入信息化社会，然而我国的信息技术还不够成熟，网络基础比较薄弱，没有形成完善的系统，需要政府的`科学指导。根据我国房地产的发展现状，加强信息化建设指导力度，避免房地产开发的盲目性和资源浪费，减少不必要的经济损失。
3.3建立信息化基础设施。房地产企业信息化建设，需要以计算机等科学技术和硬件基础设施作为保障，以及需要对信息技术基础设备不断的更新和引进一些国外先进的基础设备，来有效解决我国基础设备落后的现象。实现我国房地产信息化的建设，就要建立网络交流平台，采取有效的措施让一些数据能够在各个职能部门得到共享，从而实现信息和数据的共享和快速查询，提高了信息的传播速度。
综上所述，房地产企业是我国的重要经济建设的组成部分，在其飞速发展中也出现了业务量增大的趋势，这就和一线的信息工作人员的处理能力之间出现了矛盾。对此进行了分析，其主要问题出在该行业对信息化建设的力度不够，对于电子计算机和网络技术的应用的观念非常淡薄。在市场经济和全球经济一体化的态势下，信息技术是进行各个企业单位以及个人和企业之间建立沟通的主要手段，所以在房地产的管理上面应用信息技术是时代发展的需要，也是企业在激烈的市场竞争中立足的需要。对于该行业的信息化建设进程中，主要工作要从四个方面展开，分别是信息制度、人才培训、企业管理以及信息化基础设施建设。